Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien — was geprüft wird und warum es wichtig ist

Warum Due Diligence notwendig ist

Als Ausländer eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist nicht grundsätzlich riskant. Aber zu kaufen ohne ordentliche rechtliche Prüfungen ist es. Due Diligence ist der Prozess, den dein Anwalt zwischen dem Moment, in dem du eine Einigung über eine Immobilie erzielst, und dem Moment, in dem du etwas Bindendes unterschreibst, durchführt. Ihr Zweck ist einfach: zu bestätigen, dass die Immobilie rechtlich das ist, was der Verkäufer behauptet, dass sie frei von Schulden und Belastungen ist und dass du sicher vorgehen kannst.

Das ist keine Formalität. Es ist die wichtigste Phase des gesamten Kaufprozesses. Immobilien in Spanien können Schulden mit sich bringen, die auf den neuen Eigentümer übergehen. Sie können planungsrechtliche Unregelmäßigkeiten aufweisen, die erst nach der Unterzeichnung auftauchen. Die Grenzen können nicht mit dem übereinstimmen, was eingetragen ist. Due Diligence deckt diese Probleme auf, bevor sie zu deinen werden.

Wenn dein Anwalt die in diesem Artikel beschriebenen Prüfungen nicht durchführt, erledigt er seine Arbeit nicht.

Die nota simple

Die nota simple ist das wichtigste Dokument bei jeder spanischen Immobilientransaktion. Es handelt sich um einen Auszug aus dem Grundbuch — dem Registro de la Propiedad — und informiert dich über drei entscheidende Dinge bezüglich der Immobilie: wem sie gehört, was eingetragen ist und welche Belastungen oder Schulden daran hängen.

Was die nota simple enthält

Eigentümerschaft. Die vollständigen gesetzlichen Namen des aktuellen eingetragenen Eigentümers oder der Eigentümer. Wenn die Person, die die Immobilie verkauft, nicht die auf der nota simple genannte Person ist, ist das ein Problem, das vor allem anderen gelöst werden muss.

Objektbeschreibung. Die eingetragenen Grenzen, Fläche, Lage und referencia catastral der Immobilie. Das ist die rechtliche Definition dessen, was du kaufst — nicht das, was die Anzeige sagt, nicht was die Agentur beschreibt, sondern was das Grundbuch in seinen Unterlagen führt.

Belastungen und Lasten. Alle eingetragenen Hypotheken, Embargos oder rechtliche Ansprüche gegen die Immobilie. Eine Immobilie mit einer ausstehenden Hypothek ist nicht ungewöhnlich — es bedeutet lediglich, dass die Hypothek bei oder vor dem Abschluss gelöscht werden muss. Aber eine Immobilie mit einem Embargo oder einem anhängigen Rechtsstreit ist eine ganz andere Angelegenheit.

Worauf zu achten ist

Dein Anwalt sollte eine aktuelle nota simple anfordern — nicht eine von vor sechs Monaten. Das Grundbuch ist ein laufend aktualisiertes Register. Eine Belastung kann zwischen dem Zeitpunkt, zu dem eine nota simple ausgestellt wird, und dem Zeitpunkt, zu dem du unterschreibst, eingetragen werden. Dein Anwalt sollte kurz vor dem Unterzeichnungstermin eine neue Kopie anfordern und idealerweise am Tag des Abschlusses erneut prüfen.

Wenn die Objektbeschreibung in der nota simple nicht mit dem übereinstimmt, was du physisch siehst — andere Größe, andere Grenzen, zusätzliche nicht erwähnte Strukturen — ist das ein Warnsignal. Es bedeutet nicht zwingend Betrug, aber es bedeutet, dass etwas nicht korrekt erklärt oder eingetragen wurde, und dein Anwalt muss das untersuchen, bevor du weitermachst.

Die referencia catastral

Die referencia catastral ist der eindeutige Identifier, der jeder Immobilie in Spanien vom Catastro zugewiesen wird — dem nationalen Immobilienregister, das von den Steuerbehörden verwaltet wird. Es ist vom Grundbuch unabhängig. Stelle dir das Grundbuch als den rechtlichen Eigentumsnachweis vor und den Catastro als das physische und steuerliche Register.

Warum es wichtig ist

Die referencia catastral bestätigt die physische Realität der Immobilie — ihre Lage, Grenzen, bebaute Fläche und Grundstücksgröße gemäß amtlichen Unterlagen. Dein Anwalt gleicht dies mit der nota simple ab, um zu prüfen, ob der rechtliche und der steuerliche Nachweis übereinstimmen. Diskrepanzen zwischen beiden sind häufiger als erwartet, insbesondere bei älteren Immobilien, ländlichen Fincas oder Immobilien, die im Laufe der Jahre An- oder Umbauten hatten.

Häufige Diskrepanzen

Eine Immobilie kann im Catastro eine eingetragene Wohnfläche von 120 m² haben, aber 150 m² in der nota simple — oder umgekehrt. Das bedeutet in der Regel, dass eine Änderung in einem Register gemeldet wurde, aber nicht im anderen. Das weist nicht immer auf ein ernstes Problem hin, muss aber geklärt werden. Wenn du eine Immobilie mit nicht deklarierter Wohnfläche kaufst, erbst du das Problem — und möglicherweise die Geldstrafe.

An der Costa Blanca ist dies besonders häufig bei Immobilien, bei denen während des Baubooms der frühen 2000er Jahre Erweiterungen, überdachte Terrassen oder Poolhäuser hinzugefügt wurden. Viele wurden mit kommunalen Genehmigungen gebaut, aber nie formal beim Catastro oder im Grundbuch angemeldet. Dein Anwalt prüft das gezielt.

Einhaltung des Planungsrechts

Dein Anwalt prüft, ob die Immobilie den lokalen städtebaulichen Vorschriften entspricht — dem Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Dies bestätigt, dass die Immobilie legal gebaut wurde, dass etwaige Änderungen genehmigt wurden und dass kein Teil der Immobilie auf geschütztem oder nicht bebaubarem Land liegt.

Was schiefgehen kann

In einigen Teilen der Costa Blanca wurden Immobilien auf Grundstücken gebaut, die später neu eingestuft wurden. Eine Villa, die beim Bau vollkommen legal war, kann sich jetzt auf als Schutzgebiet, Grünzone oder öffentlicher Besitz ausgewiesenem Land befinden. Das ist in etablierten Stadtgebieten wie Moraira oder Jávea selten, aber bei Landimmobilien, Inland-Fincas und Immobilien in Küstennähe ein reales Risiko.

Dein Anwalt prüft auch, ob offene Planungsakten (expedientes urbanísticos) gegen die Immobilie vorliegen. Eine offene Akte bedeutet, dass die lokale Gemeindeverwaltung eine mögliche Verletzung identifiziert hat — eine unlizenzierte Erweiterung, ein ohne Genehmigung gebauter Pool, eine Grenzüberschreitung — und diese noch nicht gelöst hat. Eine Immobilie mit einer offenen Planungsakte zu kaufen bedeutet, dieses ungelöste Problem zu übernehmen.

Ausstehende Schulden und Belastungen

In Spanien haften bestimmte Schulden an der Immobilie, nicht an der Person. Das bedeutet: Wenn du eine Immobilie mit ausstehenden Schulden kaufst, werden diese Schulden deine.

Was dein Anwalt prüft

Gemeinschaftsgebühren. Wenn die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist — was die meisten Urbanisationen, Wohngebäude und einige Reihenhausentwicklungen umfasst — fordert dein Anwalt ein Zertifikat vom Verwalter der Gemeinschaft an, das bestätigt, dass alle Gebühren auf dem neuesten Stand sind. Unbezahlte Gemeinschaftsgebühren gehen auf den Käufer über.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Das ist die jährliche Grundsteuer, die an die lokale Gemeindeverwaltung gezahlt wird. Dein Anwalt bestätigt, dass alle IBI-Zahlungen aktuell sind. Unbezahlter IBI ist eine Schuld, die an der Immobilie haftet.

Versorgungsrechnungen. Ausstehende Wasser-, Strom- oder Gasrechnungen können in einigen Fällen zu einer Unterbrechung der Versorgung oder einer Belastung führen. Dein Anwalt prüft, dass die Versorgungsleistungen aktuell bezahlt sind und dass die Verträge auf den Namen des Verkäufers laufen.

Hypothek. Wenn der Verkäufer eine ausstehende Hypothek auf die Immobilie hat, muss diese bei oder vor dem Abschluss gelöscht werden. Das ist routine — die Bank des Verkäufers stellt eine Löschungsbescheinigung aus und die Hypothek wird aus dem Grundbuch gelöscht. Dein Anwalt stellt sicher, dass dies geschieht, bevor der Kauf auf deinen Namen eingetragen wird.

Die licencia de segunda ocupación

Das ist spezifisch für die Valencianische Gemeinschaft — die die gesamte Costa Blanca umfasst — und überrascht viele ausländische Käufer.

Was es ist

Die licencia de segunda ocupación (in anderen Regionen auch cédula de habitabilidad genannt) ist eine von der lokalen Gemeindeverwaltung ausgestellte Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Wiederverkaufsimmobilie die aktuellen Bewohnbarkeitsstandards erfüllt. Sie umfasst den strukturellen Zustand, die Sanitäranlagen, die elektrische Installation, die Wasserversorgung und grundlegende Sicherheitsanforderungen.

Warum es wichtig ist

In der Valencianischen Gemeinschaft benötigst du diese Bescheinigung, um nach dem Kauf Versorgungsverträge auf deinen Namen umzuschreiben. Ohne sie kannst du möglicherweise kein Wasser oder keine Elektrizität auf deinen Namen anmelden — was bedeutet, dass du die Immobilie nicht wie beabsichtigt legal bewohnen kannst.

Die Bescheinigung zu besorgen ist Pflicht des Verkäufers vor dem Abschluss. Allerdings haben nicht alle Verkäufer sie bereit, und das Einholen kann je nach Gemeinde mehrere Wochen dauern. Wenn die Immobilie Updates benötigt, um aktuellen Standards zu entsprechen — beispielsweise ein neues Elektrizitätszeugnis — dauert der Prozess länger.

Was dein Anwalt tun sollte

Dein Anwalt sollte frühzeitig im Prozess bestätigen, ob der Verkäufer über eine gültige, aktuelle licencia de segunda ocupación verfügt. Falls nicht, wird dies zu einem Verhandlungspunkt — entweder holt der Verkäufer sie vor dem Abschluss ein, oder der Kaufpreis reflektiert die Kosten und die Verzögerung, wenn der Käufer sie danach auf Kosten des Verkäufers einholt. Das sollte niemals eine Überraschung sein, die beim Notar auftaucht.

Wann Due Diligence typischerweise stattfindet

Due Diligence läuft parallel zur Reservierungs- und contrato de arras-Phase. Bei einer typischen Costa-Blanca-Transaktion sieht der Zeitplan wie folgt aus:

Woche 1. Du einigst dich auf einen Preis und zahlst eine Reservierungsanzahlung, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dein Anwalt beginnt mit der Anforderung von Dokumenten — nota simple, referencia catastral, Gemeinschaftsgebührenzertifikat, IBI-Quittungen, Versorgungsunterlagen, licencia de segunda ocupación.

Wochen 2–4. Dein Anwalt prüft alles, gleicht die Unterlagen ab, sucht nach Diskrepanzen und weist auf Probleme hin. Werden Probleme gefunden, werden sie vor Unterzeichnung des contrato de arras mit der Verkäuferseite besprochen.

Woche 3–5. Der contrato de arras wird unterzeichnet, sobald dein Anwalt bestätigt, dass die Immobilie rechtlich sauber ist — oder dass etwaige identifizierte Probleme gelöst oder in den Vertragsbedingungen berücksichtigt wurden.

Abschluss. Dein Anwalt führt kurz vor dem Unterzeichnungstermin eine abschließende Prüfung der nota simple durch, um zu bestätigen, dass sich seit der ersten Überprüfung nichts geändert hat.

Der gesamte Due-Diligence-Prozess dauert typischerweise 3 bis 5 Wochen. Es ist nicht ratsam, ihn zu überstürzen. Ihn zu überspringen ist fahrlässig.

Was passiert, wenn Due Diligence ein Problem findet

Nicht jedes während der Due Diligence entdeckte Problem bedeutet, dass der Kauf scheitert. Die meisten Probleme haben Lösungen — sie müssen nur identifiziert werden, bevor du dich verpflichtest.

Geringfügige Diskrepanzen zwischen Catastro und Grundbuch können oft durch ein einfaches Verwaltungsverfahren behoben werden. Dein Anwalt kümmert sich darum.

Ausstehende Schulden werden in der Regel vom Verkäufer bei oder vor dem Abschluss beglichen. Dein Anwalt stellt sicher, dass der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Eine fehlende licencia de segunda ocupación kann der Verkäufer vor dem Abschluss besorgen, oder der Vertrag kann so gestaltet werden, dass der Käufer sie danach auf Kosten des Verkäufers einholt.

Ernste Probleme — wie eine offene Planungsakte, nicht deklarierte Bausubstanz, strittiges Eigentum oder eine Immobilie auf geschütztem Land — sind Gründe, sich zurückzuziehen. Wenn dein Anwalt etwas entdeckt, das nicht gelöst werden kann, und du den contrato de arras noch nicht unterschrieben hast, bekommst du deine Reservierungsanzahlung zurück und machst weiter. Genau dafür findet Due Diligence vor dem Unterschreiben statt, nicht danach.

Das ehrliche Fazit

Due Diligence ist nicht glamourös. Es ist nicht der Teil des Immobilienkaufs, über den sich jemand begeistert. Aber es ist der Teil, der dich davor schützt, ein Problem statt einer Immobilie zu kaufen.

Ein kompetenter, unabhängiger Anwalt — einer, der für dich arbeitet, nicht für die Agentur und nicht für den Verkäufer — ist die einzige Person, die das ordentlich durchführen kann. Verlasse dich nicht auf die Agentur für rechtliche Prüfungen. Geh nicht davon aus, dass eine auf einem Portal gelistete Immobilie rechtlich geprüft wurde. Und überspringe diesen Prozess nicht, weil die Immobilie perfekt aussieht und der Verkäufer ehrlich wirkt.

Die nota simple, die referencia catastral, die Planungskonformität, die Schulden, die licencia de segunda ocupación — das sind keine bürokratischen Hürden. Es sind die Prüfungen, die sicherstellen, dass das, was du kaufst, tatsächlich das ist, was du glaubst zu kaufen.

Wenn du unabhängige Rechtsexperten an der Costa Blanca suchst, listet das Expertenverzeichnis verifizierte Anwälte, die mit ausländischen Käufern in dieser Region zusammenarbeiten.

Häufige Fragen zur Due Diligence in Spanien

Was ist eine nota simple und warum brauche ich sie?

Die nota simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch, der Eigentümerschaft, Objektbeschreibung und etwaige gegen die Immobilie eingetragene Belastungen oder Schulden zeigt. Es ist das erste Dokument, das dein Anwalt anfordert, und die Grundlage des gesamten Due-Diligence-Prozesses.

Wie lange dauert Due Diligence beim Kauf in Spanien?

Typischerweise 3 bis 5 Wochen. Dein Anwalt fordert während dieses Zeitraums alle Unterlagen an und überprüft sie. Den Prozess zu überstürzen erhöht das Risiko, etwas zu übersehen, das dich am Ende deutlich mehr kosten könnte als die eingesparte Zeit.

Was ist die licencia de segunda ocupación?

Eine von der lokalen Gemeindeverwaltung in der Valencianischen Gemeinschaft ausgestellte Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Wiederverkaufsimmobilie Bewohnbarkeitsstandards erfüllt. Du benötigst sie, um nach dem Kauf Versorgungsverträge auf deinen Namen umzuschreiben. Es liegt in der Verantwortung des Verkäufers, sie bereitzustellen, aber dein Anwalt sollte ihren Status früh im Prozess bestätigen.

Welche Schulden können beim Kauf einer Immobilie in Spanien auf mich übergehen?

Unbezahlte Gemeinschaftsgebühren, ausstehender IBI (Grundsteuer) und in manchen Fällen Versorgungsschulden können an der Immobilie statt an der Person haften. Dein Anwalt prüft das alles, bevor du etwas Bindendes unterschreibst.

Kann ich meine eigene Due Diligence ohne Anwalt durchführen?

Du kannst selbst eine nota simple beim Grundbuch anfordern. Aber sie zu interpretieren, mit dem Catastro abzugleichen, die Planungskonformität zu prüfen, Schulden zu verifizieren und die licencia de segunda ocupación zu bestätigen erfordert rechtliches Fachwissen und lokale Kenntnisse. Das ist kein Prozess, den man alleine bewältigen sollte.