Den Kauf abschließen: Der Notar, die Kosten und was danach kommt

Wenn du den Abschluss erreichst, liegen die schwierigsten Entscheidungen bereits hinter dir. Du hast die Immobilie gefunden, einen Preis vereinbart, den Contrato de Arras unterzeichnet und deine Finanzierung organisiert. Was bleibt, ist verfahrenstechnisch — aber es ist auch der Punkt, an dem die größte Einzelzahlung des gesamten Prozesses erfolgt, und wo mehrere Verpflichtungen beginnen, die in der Erleichterung, endlich die Schlüssel in der Hand zu halten, leicht übersehen werden.

Dieser Artikel behandelt drei Dinge: was am Tag des Abschlusses tatsächlich beim Notar passiert, die vollständige Kostenaufschlüsselung, die du über den Kaufpreis hinaus einplanen solltest, und wofür du verantwortlich bist, sobald die Immobilie dir gehört. Diese drei Phasen sind miteinander verbunden, weshalb sie an einem Ort stehen statt in drei separaten Ratgebern.

Was beim Notar passiert

Der Abschluss findet in Spanien vor einem Notario statt — einem staatlich bestellten Amtsträger, dessen Aufgabe es ist, die Transaktion zu prüfen, nicht eine der Parteien zu vertreten. Das ist einer der häufigsten Verwirrungspunkte für ausländische Käufer: Ein Notario ist nicht dein Anwalt. Deine eigene unabhängige Rechtsberatung sollte zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden sein.

An diesem Tag erscheinen beide Parteien — oder ihre rechtlichen Vertreter, die unter Vollmacht handeln — im Büro des Notars. Der Notario liest die Escritura de Compraventa, die öffentliche Verkaufsurkunde, vor und bestätigt die Immobiliendetails, den Preis und die vereinbarten Bedingungen. Beide Parteien unterschreiben. Der Käufer zahlt den Restbetrag, in der Regel per Banküberweisung, die vor Ort verifiziert wird, und der Verkäufer übergibt die Schlüssel.

Was die Escritura tatsächlich enthält

Die Escritura de Compraventa ist kein Zusammenfassungsdokument — sie ist die rechtliche Aufzeichnung der Transaktion selbst und wird zur Grundlage für alles, was folgt, einschließlich deiner letztendlichen Eintragung als Eigentümer. Sie identifiziert beide Parteien, beschreibt die Immobilie anhand ihrer Referencia Catastral und der Grundbuchdaten, gibt den vereinbarten Preis und dessen Zahlung an und bestätigt, dass die Immobilie frei von nicht offengelegten Lasten übertragen wird.

Sie hält in der Regel auch fest, wer welche Kosten trägt — nach spanischer Konvention zahlt der Käufer die Notargebühr und die Eintragungskosten, die ITP oder IVA und seine eigenen Anwaltskosten, während der Verkäufer normalerweise für die Plusvalía Municipal (eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während seines Eigentums) und etwaige ausstehende Hypotheken auf der Immobilie verantwortlich ist. Diese Konventionen können durch Vereinbarung geändert werden, daher sollte die Escritura widerspiegeln, was tatsächlich im Arras-Vertrag vereinbart wurde.

Nach der Unterzeichnung behält der Notario das Original (die Matriz) und stellt dem Käufer eine beglaubigte Kopie (Copia Autorizada) aus, die das Dokument ist, das für die Eintragung der Immobilie und die später in diesem Artikel behandelten Schritte nach Abschluss verwendet wird.

Der Notario prüft, dass der Titel des Verkäufers gültig ist, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Unterzeichnung frei von ausstehenden Lasten auf der Nota Simple ist und dass die erforderlichen Identifikations- und Steuernummern in Ordnung sind. Was der Notario nicht tut: in deinem Namen verhandeln, dich beraten, ob der Preis fair ist, oder Probleme aufzeigen, die außerhalb der rechtlichen Formalitäten der Transaktion selbst liegen — das ist die Aufgabe, die du bereits während der Due Diligence an deinen eigenen Anwalt delegiert haben solltest.

Abschlusstermine sind in der Regel kurz, oft 30 bis 45 Minuten, sobald alle Parteien und Dokumente vorliegen. Verzögerungen entstehen typischerweise durch fehlende Unterlagen, nicht durch den Notarprozess selbst, weshalb es sich lohnt, in den Tagen davor zu bestätigen, dass alles in Ordnung ist.

Häufige Ursachen für Verzögerungen

Eine Handvoll Probleme ist für die meisten Verzögerungen beim Abschluss verantwortlich, und fast alle sind mit Vorbereitung vermeidbar. Eine Diskrepanz zwischen der während der Due Diligence geprüften Nota Simple und einer am Tag des Abschlusses neu gezogenen Nota Simple — zum Beispiel eine in der Zwischenzeit eingetragene Last — stoppt die Unterzeichnung, bis sie geklärt ist. Noch nicht eingegangene Gelder auf dem spanischen Konto des Käufers, besonders bei internationalen Überweisungen, die mehrere Werktage dauern können, sind eine häufige und vollständig vermeidbare Ursache für eine Verschiebung. Fehlende oder abgelaufene Ausweisdokumente, besonders bei Käufern, die sich auf eine nicht korrekt beglaubigte oder apostillierte Vollmacht verlassen, können den Termin ebenfalls verzögern. Dein Anwalt sollte all das in den Tagen unmittelbar vor dem Abschluss prüfen, statt anzunehmen, dass alles noch so ist wie während der Due Diligence Wochen zuvor.

Was du mitbringen musst

Deine NIE-Nummer, einen gültigen Reisepass, einen Nachweis der Mittel für die Überweisung und die Kontaktdaten deines Anwalts, falls dieser nicht persönlich anwesend ist. Wenn du mittels Vollmacht kaufst, muss das Vollmachtdokument selbst vorgelegt und überprüft werden.

Fernabschluss

Viele internationale Käufer sind am Tag des Abschlusses nicht in Spanien. Das ist normal und über eine Vollmacht handhabbar, die es deinem Anwalt oder einem vertrauenswürdigen Vertreter erlaubt, in deinem Namen zu unterschreiben. Die Vollmacht muss im Voraus eingerichtet und notariell beglaubigt werden — in Spanien oder in deinem Heimatland über ein spanisches Konsulat — daher ist das nichts, was man bis zur letzten Woche aufschieben sollte.

Die vollständigen Kaufkosten: Was über den Preis hinaus einzuplanen ist

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was du bezahlen wirst. Kaufkosten in Spanien addieren sich typischerweise auf 11 bis 13 Prozent zusätzlich zum vereinbarten Preis, und die genaue Zahl hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt und in welchem Teil Spaniens du kaufst.

Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien (ITP)

Spaniens Grunderwerbsteuer, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, gilt für Bestandsimmobilien und wird auf regionaler Ebene festgelegt — dies ist eines der klarsten Beispiele dafür, warum „Immobilienkauf in Spanien" kein einheitlicher Prozess ist. Jede Comunidad Autónoma legt ihren eigenen Satz fest, und die Sätze variieren erheblich im ganzen Land, von etwa 6 Prozent in manchen Regionen bis über 10 Prozent in anderen, abhängig vom Immobilienwert und den spezifischen Staffeln der jeweiligen Comunidad. Diese regionale Variation betrifft mehrere Aspekte des Kaufprozesses über die ITP hinaus, einschließlich bestimmter Anforderungen an die Bewohnbarkeitsbescheinigung, daher lohnt es sich, jede generische „Spanien"-Zahl, die du online findest, als Ausgangspunkt zu behandeln und nicht als die Zahl, die du tatsächlich zahlen wirst.

In der Comunitat Valenciana, wo die Costa Blanca liegt, ändert sich die ITP ab Mitte 2026. Bis dahin sind es pauschale 10 Prozent auf den Kaufpreis. Ab Mitte 2026 teilt sie sich in zwei Staffeln: 9 Prozent auf den Anteil des Preises unter 1 Million Euro und 11 Prozent auf den Anteil darüber. Wenn du innerhalb dieses Zeitfensters kaufst, bestätige das genaue Inkrafttretungsdatum mit deinem Anwalt, da es direkt dein Abschlussbudget beeinflusst.

Steuer auf Neubauten

Neubaukäufe werden anders besteuert. Statt ITP zahlst du IVA (spanische Mehrwertsteuer) zu 10 Prozent plus AJD (Stempelsteuer) zu 1,5 Prozent, zusammen 11,5 Prozent. Das gilt sowohl beim Kauf direkt von einem Bauträger als auch in manchen Fällen von einem Unternehmen, das Grundstücke hält — wo die IVA höher ausfallen kann, also bestätige immer den geltenden Satz mit deinem Anwalt vor der Unterzeichnung.

Notar- und Grundbuchgebühren

Diese werden nach einer regulierten Skala basierend auf dem Immobilienwert festgelegt und belaufen sich typischerweise zusammen auf etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie sind nicht verhandelbar und werden bei oder kurz nach dem Abschluss bezahlt.

Anwaltskosten

Unabhängige Rechtsvertretung kostet typischerweise 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises. Das ist getrennt vom Notar, der nicht in deinem Namen handelt, und es ist die Gebühr, die du für jemanden zahlst, dessen Aufgabe es ausdrücklich ist, deine Interessen während Due Diligence und Abschluss zu schützen.

Gestoría-Gebühren

Eine Gestoría kümmert sich um die behördliche Bearbeitung nach dem Abschluss — Steuerzahlungen, Grundbuchaktualisierungen und ähnliche Verwaltungsarbeiten. Plane etwa 300 bis 600 € für diesen Service ein.

NIE-Kosten

Falls du deine NIE noch nicht beschafft hast, plane 100 bis 450 € ein, je nachdem wie du sie beantragst — direkt in Spanien, über ein spanisches Konsulat im Ausland oder über einen Vertreter.

Zusammengefasst

Als Arbeitswert deckt eine Einplanung von 11 bis 13 Prozent über dem Kaufpreis die Kaufkosten in den meisten Fällen komfortabel ab. Wenn dein Budget knapp ist, baue dies von Anfang an ein, statt es erst beim Abschluss zu entdecken.

Nach dem Kauf: Was als Nächstes passiert

Der Abschluss ist nicht das Ende des Verwaltungsprozesses. Mehrere Dinge brauchen in den folgenden Wochen Aufmerksamkeit, und sie zu verpassen schafft später Probleme — manchmal Jahre später, wenn du verkaufen möchtest.

Die Immobilie eintragen

Deine Gestoría oder dein Anwalt wird in der Regel die Urkunde beim Registro de la Propiedad einreichen und sicherstellen, dass die Immobilie korrekt auf deinen Namen eingetragen wird. Das geschieht nicht automatisch allein durch die Notarunterschrift — es erfordert einen separaten Eintragungsschritt, und es lohnt sich, mit deinem Anwalt zu bestätigen, dass dies abgeschlossen und nicht nur eingeleitet wurde.

IBI — jährliche Grundsteuer

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, ähnlich einer Gemeindesteuer, und liegt ab dem Kaufdatum in deiner Verantwortung. Stelle sicher, dass die Immobilie korrekt unter deinem Namen beim örtlichen Rathaus (Ayuntamiento) registriert ist und dass die Zahlungsmethode eingerichtet ist — viele Gebiete erlauben Lastschrift, was verpasste Zahlungen und die folgenden Strafen vermeidet.

Nichtansässigen-Steuer

Wenn du kein spanischer Steueransässiger bist, musst du dennoch jährlich eine Nichtansässigen-Steuererklärung (Modelo 210) für die Immobilie einreichen, selbst wenn du sie nicht vermietest. Dies ist eine pauschale Steuer basierend auf einem fiktiven Mietwert der Immobilie und getrennt von der IBI. Sie überrascht viele ausländische Käufer, weil nichts dich daran erinnert — es gibt keine automatische Benachrichtigung. Deine Gestoría kann dies normalerweise jährlich gegen eine bescheidene Gebühr übernehmen.

Versorgungsleistungen

Die Umschreibung von Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas auf deinen Namen muss direkt mit dem Versorger erfolgen, unter Verwendung deiner NIE und der Referencia Catastral der Immobilie. Dies wird nicht automatisch durch den Notar- oder Eintragungsprozess erledigt. Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst, frage den Verkäufer oder deine Agentur nach den vorhandenen Kontodaten — das beschleunigt die Umschreibung erheblich.

Gemeinschaftsgebühren

Wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist — eine Urbanisation, ein Apartmentgebäude, eine geschlossene Wohnanlage — bist du ab dem Kaufdatum für Gemeinschaftsgebühren haftbar. Bestätige die aktuelle Gebühr, was sie abdeckt und ob geplante Sonderumlagen (Derramas) für anstehende Arbeiten existieren. Das sollte idealerweise bereits während der Due Diligence aufgekommen sein, aber es lohnt sich, es zu diesem Zeitpunkt erneut zu bestätigen.

Hausratversicherung

Spanien verlangt für selbstgenutzte Immobilien rechtlich keine Hausratversicherung wie manche andere Länder, aber wenn du eine Hypothek hast, wird dein Kreditgeber sie verlangen. Auch ohne Hypothek ist es sinnvoll, eine Deckung vor oder unmittelbar nach dem Abschluss zu organisieren — die Immobilie ist ab dem Moment, in dem du Eigentümer wirst, unversichert, es sei denn, du hast dies selbst arrangiert.

Die Checkliste für das erste Jahr

Es hilft, die Monate nach dem Abschluss als eigenes kleines Projekt zu betrachten, getrennt vom Kauf selbst. In ungefährer Dringlichkeitsreihenfolge: bestätige, dass die Urkunde beim Registro de la Propiedad eingereicht wurde, richte dein spanisches Bankkonto für Lastschriften ein, falls noch nicht geschehen, organisiere eine Hausratversicherung, schreibe Versorgungsleistungen auf deinen Namen um, bestätige die IBI-Abrechnungsdaten und die Zahlungsmethode mit dem Ayuntamiento, melde dich gegebenenfalls für Gemeinschaftsgebührenzahlungen an, und trage die jährliche Nichtansässigen-Steuerfrist in deinen Kalender ein, falls sie auf dich zutrifft.

Keiner dieser Schritte ist einzeln schwierig, aber es ist leicht, sie aus den Augen zu verlieren, sobald die Erleichterung des Abschlusses einsetzt — besonders für Käufer, die nicht ganzjährig in der Immobilie leben und eine verpasste Rechnung oder eine nicht eingetragene Urkunde möglicherweise erst Monate oder Jahre später als Problem bemerken. Eine gute Gestoría kann das meiste davon laufend gegen eine bescheidene Jahresgebühr verwalten, was oft der einfachste Weg ist, die administrativen Lücken zu vermeiden, die besonders Teilzeitbewohner erwischen.

Häufige Fragen

Muss ich für den Abschluss in Spanien sein?

Nein. Eine Vollmacht erlaubt deinem Anwalt oder einem Vertreter, in deinem Namen zu unterschreiben. Diese muss im Voraus eingerichtet und notariell beglaubigt werden, entweder in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in deinem Heimatland.

Ist der Notario dasselbe wie mein Anwalt?

Nein. Der Notario ist ein neutraler Staatsbeamter, der überprüft, dass die Transaktion rechtlich einwandfrei ist. Er vertritt nicht deine Interessen, verhandelt nicht in deinem Namen und berät dich nicht darüber, ob der Deal vorteilhaft ist. Unabhängige Rechtsvertretung ist ein separater und notwendiger Schritt.

Welchen tatsächlichen ITP-Satz zahle ich an der Costa Blanca?

Bis Mitte 2026 pauschale 10 Prozent auf Bestandsimmobilien. Ab Mitte 2026 9 Prozent auf den Preisanteil bis 1 Million Euro und 11 Prozent darüber. Bestätige das genaue Übergangsdatum mit deinem Anwalt, wenn du in der Nähe dieses Zeitfensters kaufst.

Warum wird Neubau anders besteuert als Bestandsimmobilien?

Neubauimmobilien unterliegen der IVA (spanische Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer), zusammen 11,5 Prozent, statt der Grunderwerbsteuer (ITP), die auf Bestandsimmobilien angewendet wird. Dies spiegelt Spaniens allgemeine steuerliche Behandlung neuer Güter gegenüber Gebrauchttransaktionen wider.

Was passiert, wenn ich die Nichtansässigen-Steuererklärung nicht einreiche?

Strafen und Zinsen können sich anhäufen, und ungelöste Steuerverpflichtungen können Probleme verursachen, wenn du die Immobilie irgendwann verkaufst. Es ist eine kleine jährliche Verpflichtung, die eine Gestoría leicht in deinem Namen verwalten kann.

Wie schnell muss ich Versorgungsleistungen auf meinen Namen umschreiben?

So bald wie möglich nach Abschluss. Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber Verzögerungen können bedeuten, dass weiterhin auf das Konto des vorherigen Eigentümers abgerechnet wird, oder in manchen Fällen eine Abschaltung, wenn das vorherige Konto geschlossen wird.

Brauche ich ein spanisches Bankkonto vor dem Abschluss?

Praktisch ja. Du brauchst ein spanisches Konto, um laufende Kosten wie IBI, Gemeinschaftsgebühren und Versorgungsleistungen zu bezahlen, und viele Verkäufer und Notare bevorzugen, dass die abschließende Zahlung von einem spanischen Konto kommt. Richte dies rechtzeitig vor dem Abschlusstag ein.

Was, wenn ein Problem mit der Immobilie erst nach dem Abschluss klar wird?

Genau deshalb sind Due Diligence und unabhängige Rechtsberatung vor der Unterzeichnung wichtig. Sobald die notarielle Urkunde unterzeichnet ist, ändert sich deine rechtliche Position erheblich. Falls nach Abschluss ein Problem auftaucht, ist dein Anwalt der richtige Ausgangspunkt, um zu beurteilen, welche Möglichkeiten, falls vorhanden, verfügbar sind.

Wer zahlt die Plusvalía Municipal — ich oder der Verkäufer?

Nach spanischer Konvention zahlt der Verkäufer die Plusvalía Municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während seiner Eigentumsdauer. Es lohnt sich zu bestätigen, dass dies ausdrücklich in der Escritura festgehalten ist, da Konventionen durch Vereinbarung geändert werden können und du keine Unklarheit über eine Steuerverpflichtung nach den Tatsachen haben möchtest.

Was passiert, wenn sich der Abschluss am Tag selbst verzögert?

Wenn ein echtes Problem auftaucht — eine Diskrepanz bei der Nota Simple, ein Dokumentationsproblem — wird der Notario nicht fortfahren, bis es gelöst ist, und der Termin wird in der Regel verschoben statt vollständig abgesagt. Das ist unbequem, aber nicht ungewöhnlich, und genau deshalb sollte dein Anwalt die Schlüsseldokumente in den Tagen unmittelbar davor erneut überprüfen, statt sich auf Prüfungen zu verlassen, die Wochen zuvor während der Due Diligence durchgeführt wurden.