Due diligence al comprar una propiedad en España — qué se verifica y por qué es importante
Por qué existe el due diligence
Comprar una propiedad en España siendo extranjero no es intrínsecamente arriesgado. Pero comprar sin realizar las comprobaciones legales adecuadas sí lo es. El due diligence es el proceso que lleva a cabo tu abogado entre el momento en que acuerdas una propiedad y el momento en que firmas algo vinculante. Su propósito es simple: confirmar que la propiedad es legalmente lo que el vendedor dice que es, que está libre de deudas y cargas, y que es seguro proceder.
Esto no es un mero trámite. Es la fase más importante de todo el proceso de compra. Las propiedades en España pueden tener deudas que se transfieren al nuevo propietario. Pueden tener irregularidades urbanísticas que solo afloran después de la escritura. Pueden tener límites que no coinciden con lo registrado. El due diligence detecta estos problemas antes de que se conviertan en tuyos.
Si tu abogado no está realizando las comprobaciones descritas en este artículo, no está haciendo su trabajo.
La nota simple
La nota simple es el documento más importante en cualquier transacción inmobiliaria española. Es un extracto del Registro de la Propiedad y te informa de tres cosas fundamentales sobre la propiedad: quién es el propietario, qué está registrado y qué cargas o deudas tiene.
Qué contiene la nota simple
Titularidad. Los nombres legales completos del propietario o propietarios actuales registrados. Si la persona que vende la propiedad no es la que figura en la nota simple, ese es un problema que debe resolverse antes de que ocurra cualquier otra cosa.
Descripción de la propiedad. Los límites registrados, la superficie, la ubicación y la referencia catastral de la propiedad. Esta es la definición legal de lo que estás comprando — no lo que dice el anuncio, no lo que describe la agencia, sino lo que el Registro de la Propiedad tiene en sus archivos.
Cargas y gravámenes. Cualquier hipoteca, embargo u otras reclamaciones legales registradas contra la propiedad. Una propiedad con una hipoteca pendiente no es inusual — simplemente significa que la hipoteca debe cancelarse en el momento del cierre o antes. Pero una propiedad con un embargo o una disputa legal es un asunto completamente diferente.
Qué hay que vigilar
Tu abogado debe solicitar una nota simple actualizada — no una de hace seis meses. El Registro de la Propiedad es un registro en tiempo real. Pueden registrarse cargas entre el momento en que se emite una nota simple y el momento en que firmas. Tu abogado debe solicitar una copia reciente próxima a la fecha de firma y, preferiblemente, volver a verificarla el día del cierre.
Si la descripción de la propiedad en la nota simple no coincide con lo que estás viendo físicamente — diferente superficie, diferentes límites, estructuras adicionales no mencionadas — es una señal de alerta. No significa necesariamente fraude, pero sí que algo no ha sido declarado o registrado correctamente, y tu abogado debe investigarlo antes de que procedas.
La referencia catastral
La referencia catastral es el identificador único asignado a cada propiedad en España por el Catastro — el registro nacional de bienes inmuebles gestionado por las autoridades fiscales. Es independiente del Registro de la Propiedad. Piensa en el Registro de la Propiedad como el registro legal de la propiedad y en el Catastro como el registro físico y fiscal.
Por qué es importante
La referencia catastral confirma la realidad física de la propiedad — su ubicación, límites, superficie construida y tamaño de la parcela según los registros oficiales. Tu abogado la contrasta con la nota simple para verificar que el registro legal y el fiscal coinciden. Las discrepancias entre ambos son más frecuentes de lo que podrías esperar, especialmente en propiedades antiguas, fincas rurales o propiedades que han tenido ampliaciones o modificaciones con los años.
Discrepancias habituales
Una propiedad puede tener una superficie construida registrada de 120 m² en el Catastro pero 150 m² en la nota simple — o al revés. Esto generalmente significa que una modificación se declaró en un registro pero no en el otro. No siempre indica un problema grave, pero debe resolverse. Si compras una propiedad con superficie construida no declarada, heredas el problema — y potencialmente la multa.
En la Costa Blanca, esto es especialmente común en propiedades que tuvieron ampliaciones, terrazas cubiertas o casetas de piscina añadidas durante el boom de la construcción de principios de los 2000. Muchas se construyeron con licencias municipales pero nunca se declararon formalmente al Catastro ni al Registro de la Propiedad. Tu abogado comprueba esto específicamente.
Cumplimiento urbanístico
Tu abogado verifica si la propiedad cumple con la normativa urbanística local — el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio donde está ubicada. Esto confirma que la propiedad fue construida legalmente, que cualquier modificación contó con licencia y que ninguna parte de la propiedad se encuentra en suelo protegido o no edificable.
Qué puede salir mal
En algunas partes de la Costa Blanca, propiedades se construyeron en terrenos que posteriormente fueron reclasificados. Una villa perfectamente legal cuando se construyó puede encontrarse ahora en suelo designado como protegido, zona verde o dominio público. Esto es poco frecuente en zonas urbanas consolidadas como Moraira o Jávea, pero es un riesgo real con propiedades rurales, fincas en el interior y propiedades cercanas al litoral.
Tu abogado también comprueba si existen expedientes urbanísticos abiertos contra la propiedad. Un expediente abierto significa que el ayuntamiento local ha identificado una posible infracción — una ampliación sin licencia, una piscina construida sin permiso, una invasión de linderos — y aún no la ha resuelto. Comprar una propiedad con un expediente urbanístico abierto significa asumir ese problema no resuelto.
Deudas y cargas pendientes
En España, ciertas deudas se vinculan a la propiedad, no a la persona. Esto significa que si compras una propiedad con deudas pendientes, esas deudas pasan a ser tuyas.
Qué comprueba tu abogado
Cuotas de comunidad. Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios — lo que incluye la mayoría de urbanizaciones, edificios de apartamentos y algunos desarrollos de adosados — tu abogado solicita un certificado del administrador de la comunidad confirmando que todas las cuotas están al corriente. Las cuotas de comunidad impagadas se transfieren al comprador.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Es el impuesto anual sobre la propiedad que se paga al ayuntamiento local. Tu abogado confirma que todos los pagos del IBI están al corriente. El IBI impagado es una deuda que sigue a la propiedad.
Facturas de suministros. Las facturas pendientes de agua, electricidad o gas pueden en algunos casos dar lugar a cortes del suministro o a la imposición de una carga. Tu abogado verifica que los suministros están al corriente y que los contratos están a nombre del vendedor.
Hipoteca. Si el vendedor tiene una hipoteca vigente sobre la propiedad, debe cancelarse en el momento del cierre o antes. Esto es habitual — el banco del vendedor emite un certificado de cancelación y la hipoteca se levanta del Registro de la Propiedad. Tu abogado se asegura de que esto ocurra antes de que la compra quede inscrita a tu nombre.
La licencia de segunda ocupación
Esto es específico de la Comunitat Valenciana — que incluye toda la Costa Blanca — y sorprende a muchos compradores extranjeros.
Qué es
La licencia de segunda ocupación (denominada en otras regiones cédula de habitabilidad) es un certificado emitido por el ayuntamiento local que confirma que una propiedad de segunda mano cumple los estándares actuales de habitabilidad. Cubre el estado estructural, el saneamiento, la instalación eléctrica, el suministro de agua y los requisitos básicos de seguridad.
Por qué es importante
En la Comunitat Valenciana, necesitas este certificado para transferir los contratos de suministro a tu nombre después de la compra. Sin él, es posible que no puedas dar de alta el agua o la electricidad a tu nombre — lo que significa que no puedes ocupar legalmente la propiedad según lo previsto.
Obtener el certificado es responsabilidad del vendedor antes del cierre. Sin embargo, no todos los vendedores lo tienen listo, y obtenerlo puede llevar varias semanas según el municipio. Si la propiedad necesita actualizaciones para cumplir los estándares actuales — un nuevo certificado eléctrico, por ejemplo — el proceso lleva más tiempo.
Qué debe hacer tu abogado
Tu abogado debe confirmar en una fase temprana del proceso si el vendedor dispone de una licencia de segunda ocupación válida y en vigor. Si no la tiene, esto se convierte en un punto de negociación — o el vendedor la obtiene antes del cierre, o el precio de compra refleja el coste y la demora de que el comprador la obtenga después a cargo del vendedor. Esto nunca debería ser una sorpresa que salga a la luz en la notaría.
Cuándo se produce habitualmente el due diligence
El due diligence se desarrolla en paralelo con la fase de reserva y el contrato de arras. En una transacción típica en la Costa Blanca, el calendario es el siguiente:
Semana 1. Acuerdas un precio y pagas una señal de reserva para retirar la propiedad del mercado. Tu abogado comienza a solicitar la documentación — nota simple, referencia catastral, certificado de cuotas de comunidad, recibos del IBI, registros de suministros, licencia de segunda ocupación.
Semanas 2–4. Tu abogado revisa todo, cruza los registros, comprueba discrepancias y señala cualquier incidencia. Si se encuentran problemas, se plantean a la parte vendedora antes de firmar el contrato de arras.
Semanas 3–5. El contrato de arras se firma una vez que tu abogado confirma que la propiedad está legalmente limpia — o que cualquier incidencia identificada ha sido resuelta o contemplada en las condiciones del contrato.
Cierre. Tu abogado realiza una comprobación final de la nota simple próxima a la fecha de firma para confirmar que nada ha cambiado desde la revisión inicial.
El proceso completo de due diligence dura habitualmente entre 3 y 5 semanas. No es aconsejable apresurarlo. Saltárselo es una imprudencia.
Qué ocurre si el due diligence detecta un problema
No toda incidencia descubierta durante el due diligence implica que la compra se rompa. La mayoría de los problemas tienen solución — solo necesitan identificarse antes de que te comprometas.
Las discrepancias menores entre el Catastro y el Registro de la Propiedad pueden corregirse a menudo mediante un sencillo trámite administrativo. Tu abogado se encarga de ello.
Las deudas pendientes generalmente las salda el vendedor en el momento del cierre o antes. Tu abogado se asegura de que el contrato incluya una cláusula que lo exija.
La licencia de segunda ocupación que falta puede obtenerla el vendedor antes del cierre, o el contrato puede estructurarse para que el comprador la obtenga después a cargo del vendedor.
Los problemas graves — como un expediente urbanístico abierto, construcción no declarada, titularidad disputada o una propiedad construida en suelo protegido — son motivo para retirarse. Si tu abogado descubre algo que no puede resolverse y aún no has firmado el contrato de arras, recuperas tu señal de reserva y sigues adelante. Para eso exactamente se hace el due diligence antes de firmar, no después.
El resumen honesto
El due diligence no es glamuroso. No es la parte de comprar una propiedad que genera entusiasmo. Pero es la parte que te protege de comprar un problema en lugar de una propiedad.
Un abogado competente e independiente — uno que trabaje para ti, no para la agencia ni para el vendedor — es la única persona que puede llevarlo a cabo correctamente. No confíes en la agencia para gestionar las comprobaciones legales. No des por sentado que, porque una propiedad está listada en un portal, ha sido vetada legalmente. Y no te saltes este proceso porque la propiedad parezca perfecta y el vendedor parezca honesto.
La nota simple, la referencia catastral, el cumplimiento urbanístico, las deudas, la licencia de segunda ocupación — no son obstáculos burocráticos. Son las comprobaciones que garantizan que lo que estás comprando es realmente lo que crees que es.
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Preguntas frecuentes sobre el due diligence en España
¿Qué es una nota simple y para qué la necesito?
La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad español que muestra la titularidad, la descripción de la propiedad y cualquier cargo o deuda registrada contra ella. Es el primer documento que solicita tu abogado y la base de todo el proceso de due diligence.
¿Cuánto tiempo dura el due diligence al comprar en España?
Habitualmente entre 3 y 5 semanas. Tu abogado solicita y revisa toda la documentación durante este período. Precipitar el proceso aumenta el riesgo de pasar por alto algo que podría costarte significativamente más que el tiempo ahorrado.
¿Qué es la licencia de segunda ocupación?
Un certificado emitido por el ayuntamiento local en la Comunitat Valenciana que confirma que una propiedad de segunda mano cumple los estándares de habitabilidad. La necesitas para transferir los contratos de suministro a tu nombre. Es responsabilidad del vendedor proporcionarla, pero tu abogado debe confirmar su estado en una fase temprana del proceso.
¿Qué deudas pueden transferirse a mí al comprar una propiedad en España?
Las cuotas de comunidad impagadas, el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) pendiente y, en algunos casos, las deudas de suministros pueden vincularse a la propiedad en lugar de a la persona. Tu abogado comprueba todo esto antes de que firmes nada vinculante.
¿Puedo hacer mi propio due diligence sin un abogado?
Puedes solicitar una nota simple tú mismo al Registro de la Propiedad. Pero interpretarla, contrastarla con el Catastro, verificar el cumplimiento urbanístico, comprobar las deudas y confirmar la licencia de segunda ocupación requiere conocimientos jurídicos y conocimiento local. Este no es un proceso para gestionar solo.
