Completando tu compra: el notario, los costes y lo que viene después

Cuando llegas a la firma, las decisiones más difíciles ya han quedado atrás. Has encontrado la propiedad, acordado un precio, firmado el contrato de arras y organizado tu financiación. Lo que queda es procedimental — pero también es donde se realiza el mayor pago único de todo el proceso, y donde comienzan varias obligaciones fáciles de pasar por alto en el alivio de finalmente tener las llaves en la mano.

Este artículo cubre tres cosas: qué ocurre realmente en la notaría el día de la firma, el desglose completo de costes que debes presupuestar más allá del precio de compra, y de qué eres responsable una vez que la propiedad es tuya. Estas tres etapas están conectadas, por eso aparecen en un solo lugar en lugar de en tres guías separadas.

Qué ocurre en la notaría

La firma en España tiene lugar ante un notario — un funcionario público designado por el Estado cuyo papel es verificar la transacción, no representar a ninguna de las partes. Este es uno de los puntos de confusión más habituales para los compradores extranjeros: el notario no es tu abogado. Tu propio asesoramiento legal independiente ya debería estar en marcha en esta fase.

El día de la firma, ambas partes — o sus representantes legales actuando bajo poder notarial — acuden a la notaría. El notario lee la escritura de compraventa, el documento público de la venta, confirmando los datos de la propiedad, el precio y las condiciones acordadas. Ambas partes firman. El comprador paga el saldo restante, normalmente mediante transferencia bancaria verificada en el momento, y el vendedor entrega las llaves.

Qué contiene realmente la escritura

La escritura de compraventa no es un documento resumen — es el registro legal de la propia transacción, y se convierte en la base de todo lo que sigue, incluido tu eventual registro como propietario. Identifica a ambas partes, describe la propiedad utilizando su referencia catastral y los datos registrales, declara el precio acordado y cómo se ha pagado, y confirma que la propiedad se transfiere libre de cargas no declaradas previamente.

También suele registrar quién paga qué costes — por convención española, el comprador paga los honorarios de notaría y los costes de registro, el ITP o el IVA, y sus propios honorarios legales, mientras que el vendedor suele ser responsable de la plusvalía municipal (un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno durante su titularidad) y de cualquier hipoteca pendiente sobre la propiedad. Estas convenciones pueden modificarse por acuerdo, por lo que la escritura debe reflejar lo que realmente se acordó en el contrato de arras.

Una vez firmada, el notario conserva el original (la matriz) y emite una copia certificada (copia autorizada) al comprador, que es el documento utilizado para registrar la propiedad y gestionar los trámites posteriores a la firma que se explican más adelante en este artículo.

El notario comprueba que el título del vendedor es válido, que la propiedad está libre de cargas pendientes en la nota simple en el momento de la firma, y que los números de identificación y fiscales necesarios están en orden. Lo que el notario no hace es negociar en tu nombre, asesorarte sobre si el precio es justo, o señalar cuestiones que quedan fuera de las formalidades legales de la propia transacción — ese es el trabajo que ya deberías haber delegado a tu propio abogado durante el due diligence.

Las citas de firma suelen ser breves, a menudo entre 30 y 45 minutos una vez que todas las partes y documentos están presentes. Los retrasos suelen provenir de documentación faltante, no del propio proceso notarial, por lo que confirmar que todo está en orden en los días previos merece la pena.

Causas habituales de retraso

Un puñado de problemas explica la mayoría de los retrasos en la firma, y casi todos son evitables con preparación. Una discrepancia entre la nota simple revisada durante el due diligence y una nota simple nueva obtenida el día de la firma — por ejemplo, una carga registrada en el ínterin — detendrá la firma hasta que se resuelva. Los fondos aún no disponibles en la cuenta española del comprador, particularmente con transferencias internacionales que pueden tardar varios días hábiles, son una causa frecuente y totalmente evitable de aplazamiento. La identificación faltante o caducada, especialmente para compradores que dependen de un poder notarial que no fue correctamente notariado o apostillado, también puede retrasar la cita. Tu abogado debería estar verificando todo esto en los días inmediatamente anteriores a la firma, no asumiendo que todo sigue igual que durante el due diligence semanas antes.

Qué debes llevar

Tu número de NIE, un pasaporte válido, justificante de los fondos para la transferencia, y los datos de contacto de tu abogado si no asiste en persona. Si compras mediante un poder notarial, el propio documento de poder debe presentarse y verificarse.

Firma a distancia

Muchos compradores internacionales no están en España el día de la firma. Esto es normal y manejable mediante un poder notarial, que permite a tu abogado o a un representante de confianza firmar en tu nombre. El poder debe configurarse y notariarse con antelación — en España o en tu país de origen a través de un consulado español — así que esto no es algo que dejar para la última semana.

El coste total de comprar: qué presupuestar más allá del precio

El precio de compra es solo una parte de lo que pagarás. Los costes de compra en España suelen añadir entre un 11 y un 13 por ciento sobre el precio acordado, y la cifra exacta depende de si la propiedad es de reventa o de obra nueva, y de en qué parte de España compras.

Impuesto de transmisiones en propiedades de reventa (ITP)

El impuesto de transmisiones de España, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, se aplica a las propiedades de reventa y se establece a nivel autonómico — este es uno de los ejemplos más claros de por qué "comprar propiedad en España" no es un proceso único y uniforme. Cada comunidad autónoma establece su propio tipo, y los tipos varían significativamente en todo el país, desde alrededor del 6 por ciento en algunas regiones hasta más del 10 por ciento en otras, dependiendo del valor de la propiedad y los tramos específicos de cada comunidad. Esta variación regional se aplica a varios aspectos del proceso de compra más allá del ITP, incluidos ciertos requisitos de licencia de habitabilidad, por lo que conviene tratar cualquier cifra genérica de "España" que encuentres en internet como un punto de partida más que como la cifra que realmente pagarás.

En la Comunitat Valenciana, donde se encuentra la Costa Blanca, el ITP está cambiando a partir de mediados de 2026. Hasta entonces, es un tipo fijo del 10 por ciento sobre el precio de compra. A partir de mediados de 2026, se divide en dos tramos: 9 por ciento sobre la parte del precio inferior a 1 millón de euros, y 11 por ciento sobre la parte que supere ese umbral. Si compras dentro de esta ventana, confirma la fecha exacta de entrada en vigor con tu abogado, ya que afecta directamente a tu presupuesto de cierre.

Impuesto sobre propiedades de obra nueva

Las compras de obra nueva tributan de forma diferente. En lugar del ITP, pagas IVA (el IVA español) al 10 por ciento más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) al 1,5 por ciento, lo que suma un 11,5 por ciento combinado. Esto se aplica tanto si compras directamente a un promotor como, en algunos casos, a una empresa propietaria del terreno — donde el IVA puede ser más alto, así que confirma siempre el tipo aplicable con tu abogado antes de firmar.

Honorarios de notaría y Registro de la Propiedad

Estos se establecen según una escala regulada basada en el valor de la propiedad, normalmente entre un 0,3 y un 0,5 por ciento del precio de compra de forma combinada. No son negociables y se pagan en el momento de la firma o poco después.

Honorarios legales

La representación legal independiente suele costar entre un 0,5 y un 1 por ciento del precio de compra. Esto es independiente del notario, que no actúa en tu nombre, y es el honorario que pagas por alguien cuyo trabajo es específicamente proteger tus intereses durante el due diligence y la firma.

Honorarios de gestoría

Una gestoría gestiona los trámites administrativos tras la firma — pagos de impuestos, actualizaciones del registro y papeleo similar. Presupuesta aproximadamente entre 300 € y 600 € para este servicio.

Coste del NIE

Si aún no tienes tu NIE, presupuesta entre 100 € y 450 € dependiendo de cómo lo solicites — directamente en España, a través de un consulado español en el extranjero, o mediante un representante.

Resumiéndolo todo

Coste	Reventa	Obra nueva
Impuesto de transmisiones / IVA + AJD	9% / 11% (CV, desde mediados de 2026)	11,5%
Notaría + Registro de la Propiedad	0,3–0,5%	0,3–0,5%
Honorarios legales	0,5–1%	0,5–1%
Gestoría	300–600 €	300–600 €
NIE (si es necesario)	100–450 €	100–450 €

Como cifra orientativa, presupuestar entre un 11 y un 13 por ciento sobre el precio de compra cubre los costes de adquisición con holgura en la mayoría de los casos. Si tu presupuesto es ajustado, incorpóralo desde el principio en lugar de descubrirlo en la firma.

Después de comprar: qué ocurre a continuación

La firma no es el final del proceso administrativo. Varias cuestiones requieren atención en las semanas siguientes, y pasarlas por alto crea problemas más adelante — a veces años después, cuando llegues a vender.

Registrar la propiedad

Tu gestoría o abogado normalmente se encargará de presentar la escritura en el Registro de la Propiedad y de garantizar que la propiedad quede correctamente registrada a tu nombre. Esto no es automático con la mera firma ante notario — requiere un paso de registro independiente, y conviene confirmar con tu abogado que se ha completado, no solo iniciado.

IBI — impuesto anual sobre bienes inmuebles

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local anual sobre la propiedad, similar a una tasa municipal, y es tu responsabilidad desde la fecha de compra. Asegúrate de que la propiedad esté correctamente registrada a tu nombre en el ayuntamiento local y de que el método de pago esté configurado — muchas zonas permiten la domiciliación bancaria, lo que evita pagos olvidados y las sanciones que conllevan.

Impuesto de no residentes

Si no eres residente fiscal en España, sigues estando obligado a presentar una declaración anual del impuesto de no residentes (Modelo 210) sobre la propiedad, incluso si no la alquilas. Es un impuesto a tipo fijo basado en un valor de alquiler nocional de la propiedad y es independiente del IBI. Sorprende a muchos compradores extranjeros porque nada te recuerda hacerlo — no hay notificación automática. Tu gestoría puede normalmente encargarse de esto anualmente por una tarifa modesta.

Suministros

Cambiar a tu nombre el agua, la electricidad y, cuando corresponda, el gas debe hacerse directamente con la compañía suministradora, usando tu NIE y la referencia catastral de la propiedad. Esto no lo gestiona automáticamente el proceso notarial o registral. Si compras una propiedad de reventa, pide al vendedor o a tu agencia los datos de las cuentas existentes — agiliza considerablemente el cambio.

Cuotas de comunidad

Si la propiedad forma parte de una comunidad — una urbanización, un edificio de apartamentos, un complejo cerrado — serás responsable de las cuotas de comunidad desde la fecha de compra. Confirma la cuota actual, qué cubre, y si hay derramas planificadas para obras futuras. Esto idealmente debería haber surgido durante el due diligence, pero conviene reconfirmarlo en esta fase.

Seguro de hogar

España no exige legalmente un seguro de hogar para propiedades ocupadas por su propietario como sí lo hacen algunos países, pero si tienes una hipoteca, tu entidad bancaria lo exigirá. Incluso sin hipoteca, contratar una cobertura antes o inmediatamente después de la firma es sensato — la propiedad queda sin asegurar en el momento en que tomas posesión a menos que lo hayas gestionado tú mismo.

La lista de comprobación del primer año

Ayuda pensar en los meses posteriores a la firma como un pequeño proyecto propio, separado de la compra en sí. En orden aproximado de urgencia: confirma que la escritura se ha presentado en el Registro de la Propiedad, configura tu cuenta bancaria española para domiciliaciones si aún no lo has hecho, contrata el seguro de hogar, cambia los suministros a tu nombre, confirma los datos de facturación del IBI y el método de pago con el ayuntamiento, regístrate para los pagos de la cuota de comunidad si corresponde, y anota en tu calendario el plazo anual del impuesto de no residentes si te aplica.

Ninguno de estos pasos es individualmente difícil, pero es fácil dejarlos pasar una vez que llega el alivio de la firma — especialmente para compradores que no viven en la propiedad a tiempo completo y que pueden no notar una factura impagada o una escritura sin registrar hasta que surge como un problema meses o años después. Una buena gestoría puede gestionar la mayor parte de esto de forma continuada por una tarifa anual modesta, lo que suele ser la forma más sencilla de evitar los vacíos administrativos que afectan especialmente a los residentes a tiempo parcial.

Preguntas frecuentes

¿Necesito estar en España para la firma?

No. Un poder notarial permite que tu abogado o un representante firme en tu nombre. Esto debe organizarse y notariarse con antelación, ya sea en España o a través de un consulado español en tu país de origen.

¿Es el notario lo mismo que mi abogado?

No. El notario es un funcionario estatal neutral que verifica que la transacción sea legalmente correcta. No representa tus intereses, no negocia en tu nombre, ni te asesora sobre si el trato es favorable. La representación legal independiente es un paso separado y necesario.

¿Cuál es el tipo de ITP real que pagaré en la Costa Blanca?

Hasta mediados de 2026, un tipo fijo del 10 por ciento sobre propiedades de reventa. A partir de mediados de 2026, 9 por ciento sobre la parte del precio hasta 1 millón de euros y 11 por ciento por encima de esa cifra. Confirma la fecha exacta de transición con tu abogado si compras cerca de esa ventana.

¿Por qué la obra nueva tributa de forma diferente a la reventa?

Las propiedades de obra nueva están sujetas al IVA (el IVA español) más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), un total del 11,5 por ciento, en lugar del impuesto de transmisiones (ITP) aplicado a las propiedades de reventa. Esto refleja el tratamiento fiscal general de España para bienes nuevos frente a transacciones de segunda mano.

¿Qué ocurre si no presento la declaración del impuesto de no residentes?

Pueden acumularse sanciones e intereses, y las obligaciones fiscales no resueltas pueden complicar las cosas cuando finalmente vendas la propiedad. Es una pequeña obligación anual que una gestoría puede gestionar fácilmente en tu nombre.

¿Con qué rapidez necesito cambiar los suministros a mi nombre?

Lo antes posible tras la firma. No existe un plazo legal fijo, pero los retrasos pueden suponer que la facturación continúe en la cuenta del propietario anterior o, en algunos casos, un corte de suministro si la cuenta anterior se cierra.

¿Necesito una cuenta bancaria española antes de la firma?

Sí, en la práctica. Necesitarás una cuenta española para pagar costes recurrentes como el IBI, las cuotas de comunidad y los suministros, y muchos vendedores y notarios prefieren que el pago final proceda de una cuenta española. Configúrala con bastante antelación al día de la firma.

¿Qué ocurre si surge un problema con la propiedad que solo se hace evidente tras la firma?

Esta es precisamente la razón por la que el due diligence y el asesoramiento legal independiente son importantes antes de firmar. Una vez firmada la escritura ante notario, tu posición legal cambia significativamente. Si surge un problema después de la firma, tu abogado es el punto de partida adecuado para evaluar qué recurso, si lo hay, está disponible.

¿Quién paga la plusvalía municipal — yo o el vendedor?

Por convención española, el vendedor paga la plusvalía municipal, un impuesto local sobre el incremento del valor del terreno durante su periodo de titularidad. Conviene confirmar que esto se indica explícitamente en la escritura, ya que las convenciones pueden modificarse por acuerdo y no quieres ambigüedad sobre una obligación fiscal después de los hechos.

¿Qué ocurre si la firma se retrasa el mismo día?

Si surge un problema genuino — una discrepancia en la nota simple, un problema de documentación — el notario no continuará hasta que se resuelva, y la cita normalmente se reprograma en lugar de cancelarse por completo. Esto es inconveniente pero no inusual, y es precisamente por eso que tu abogado debería estar reverificando los documentos clave en los días inmediatamente anteriores, en lugar de confiar en comprobaciones realizadas semanas antes durante el due diligence.