El coste total de comprar una propiedad en España — lo que pagas más allá del precio de venta
Por qué el precio de venta no es el precio final
Todo comprador extranjero hace la misma pregunta: ¿qué cuesta realmente? No el precio de venta, sino el total real. La respuesta en la Costa Blanca es que debes presupuestar entre un 11 y un 13% adicional sobre el precio de compra para impuestos, honorarios y costes administrativos. En una propiedad de 500.000 €, eso supone entre 55.000 € y 65.000 € en costes adicionales. En una de 1.000.000 €, entre 110.000 € y 130.000 €.
No es un gasto opcional. Son los impuestos, honorarios legales y costes de registro que paga todo comprador. Son predecibles, consistentes, y deben tenerse en cuenta en tu presupuesto desde la primera conversación sobre lo que puedes permitirte.
Este artículo desglosa cada coste implicado: qué es, cuánto es y a quién se paga.
Impuestos sobre la compra
Los impuestos que pagas dependen de una sola cosa: si la propiedad es de segunda mano o de obra nueva. Los tipos son diferentes y los tipos impositivos también.
Propiedades de segunda mano — ITP
Si compras una propiedad de segunda mano en la Comunitat Valenciana — que incluye toda la Costa Blanca — pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Importante: los tipos del ITP cambian a mediados de 2026. Hasta que entre en vigor la nueva normativa (prevista para junio–julio de 2026), el tipo es un 10% fijo del precio de compra independientemente del valor. A partir de ese momento, los tipos serán:
9% en propiedades de hasta 1.000.000 €
11% en propiedades por encima de 1.000.000 €
Es un cambio significativo. Los compradores que adquieran por debajo del millón pagarán menos que antes. Los que compren por encima pagarán más. La fecha exacta de aplicación debe confirmarse con tu abogado antes de presupuestar.
El ITP sigue siendo el mayor coste adicional de la operación. En una propiedad de 500.000 € al nuevo tipo del 9%, el ITP será de 45.000 €. En una de 1.500.000 € al 11%, será de 165.000 €. El tipo aplicable depende de cuándo se firma la escritura ante el notario, no de cuándo se firma el contrato de arras.
El ITP se paga después de la firma, habitualmente en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura. Tu gestoría se encarga de la tramitación y el pago.
Propiedades de obra nueva — IVA y AJD
Si compras una propiedad de obra nueva directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar, pagas dos impuestos separados:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) al 10% del precio de compra. Es el IVA español aplicado a la construcción residencial nueva.
AJD (Actos Jurídicos Documentados) al 1,5% del precio de compra. Es el impuesto de timbre sobre la documentación legal de la operación.
La carga fiscal combinada en una obra nueva es, por tanto, del 11,5%, frente al 9% u 11% de una propiedad de segunda mano según el tramo de precio.
Terreno comprado por separado a una empresa
Si compras un terreno por separado a una empresa — en lugar de adquirir una obra nueva terminada — el tipo de IVA sobre el terreno es del 21%, no del 10%. Es el tipo general de IVA comercial en España. Se aplica porque la operación se clasifica como venta empresa-consumidor de terreno en lugar de compra de propiedad residencial.
Es un detalle que sorprende a algunos compradores, en particular a quienes compran terreno y construcción como contratos separados. Confirma con tu abogado cómo está estructurada la operación antes de presupuestar.
Honorarios de notaría y Registro de la Propiedad
El notario es un funcionario público que supervisa la firma de la escritura pública — el contrato de compraventa definitivo. Tras la firma, la propiedad debe inscribirse a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
Ambos honorarios están regulados por un arancel fijo en función del precio de compra. En conjunto, los gastos de notaría y Registro suponen habitualmente entre el 0,3 y el 0,5% del precio de compra, siendo el 0,5% el máximo habitual.
En una propiedad de 500.000 €, calcula entre 1.500 € y 2.500 € combinados por ambos servicios.
La inscripción en el Registro de la Propiedad no es inmediata. El proceso suele tardar varias semanas. Tu gestoría gestiona la presentación y hace seguimiento ante el registro hasta que la propiedad quede inscrita a tu nombre.
Honorarios del abogado
Tu abogado — que debe ser independiente y contratado por ti, no por la agencia ni por el vendedor — cobra por revisar el contrato de arras, realizar la due diligence, asistir a la firma notarial si es necesario y supervisar los aspectos legales de la operación de principio a fin.
En la Costa Blanca, los honorarios del abogado suelen situarse entre el 0,5% y el 1% del precio de compra. En una propiedad de 500.000 €, entre 2.500 € y 5.000 €. Algunos abogados cobran una tarifa fija, otros un porcentaje. Confirma la estructura de honorarios por escrito antes de contratarlos.
No es el sitio para ahorrar dinero. Un abogado competente e independiente te protege de problemas que cuestan mucho más que sus honorarios.
Honorarios de gestoría
Una gestoría es una agencia administrativa que gestiona en tu nombre presentaciones tributarias, tramitación de documentos y procedimientos burocráticos. En una operación inmobiliaria, la gestoría habitualmente gestiona el pago del ITP o del IVA/AJD, la presentación en el Registro de la Propiedad y diversas tareas administrativas entre el trabajo jurídico y el notario.
Los honorarios de gestoría suelen estar entre 300 € y 600 € para una operación estándar. Algunos abogados incluyen los servicios de gestoría en sus propios honorarios. Confirma si es así antes de contratar una gestoría separada.
Número de NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación de extranjero en España. Lo necesitas antes de poder firmar contratos, pagar impuestos o completar una compra inmobiliaria. Es un requisito previo, no un trámite.
El coste de obtener el NIE depende de cómo lo tramites:
Solicitándolo tú mismo en una comisaría de policía en España o en un consulado español en el extranjero: aproximadamente 100–150 € en tasas administrativas.
Usando un gestor o representante legal para tramitarlo en tu nombre: entre 250 € y 450 €, incluyendo sus honorarios de servicio.
Servicios urgentes para tramitación acelerada: pueden llegar hasta 450 €, según el proveedor y el plazo.
Empieza los trámites del NIE con antelación. Los plazos de tramitación varían — especialmente en los consulados españoles en el extranjero — y un retraso con el NIE retrasa todo lo demás en la compra.
Poder notarial (si es necesario)
Si no puedes estar presente en España en cada etapa de la compra — la firma de las arras, la cita notarial, las gestiones administrativas — puedes otorgar un poder notarial (poder notarial) a tu abogado, autorizándole a actuar en tu nombre.
Un poder notarial ante notario español cuesta habitualmente entre 250 € y 500 €. Si lo otorgas ante notario en el extranjero, puede necesitar apostilla y traducción al español, lo que añade tiempo y coste.
No siempre es necesario. Muchos compradores están presentes en las etapas clave. Pero si tu agenda o ubicación dificultan estar en España en los momentos adecuados, un poder notarial garantiza que el proceso no se detenga.
Costes hipotecarios (si procede)
Si financias la compra con una hipoteca española, se aplican costes adicionales. Los costes totales relacionados con la hipoteca suelen oscilar entre el 1 y el 2% del importe del préstamo, aunque la cifra exacta depende del banco y las condiciones.
Tasación bancaria. El banco encarga una tasación independiente de la propiedad antes de aprobar la hipoteca. Suele costar entre 300 € y 500 €, a cargo del comprador.
Comisión de apertura. Algunos bancos cobran una comisión de apertura — habitualmente entre el 0,5% y el 1% del importe hipotecario. No todos los bancos la cobran y a veces puede negociarse.
Gastos notariales e IBI hipotecarios. Conforme a la Ley Hipotecaria de 2019 vigente en España, los gastos de notaría de la escritura hipotecaria y el AJD de la hipoteca los paga el banco, no el comprador.
Seguros. Algunos bancos exigen al comprador contratar un seguro de vida o un seguro de hogar como condición de la hipoteca. El coste varía según el proveedor y la cobertura.
Para conocer los costes hipotecarios exactos, consulta directamente con tu banco — las comisiones varían entre entidades y a menudo pueden negociarse como parte de las condiciones generales de la hipoteca.
Si compras al contado, ninguno de estos costes se aplica — pero sigue siendo recomendable tener una cuenta bancaria española para gastos corrientes como facturas de suministros, cuotas de comunidad e impuestos anuales.
Resumen completo de costes
Así es como queda un total realista para una propiedad de segunda mano de 500.000 € en la Costa Blanca con los nuevos tipos del ITP (desde mediados de 2026):
ITP (9%): 45.000 € Notaría y Registro (0,3–0,5%): aprox. 2.000 € Honorarios del abogado (0,5–1%): aprox. 3.500 € Gastos de gestoría: aprox. 400 € NIE: aprox. 250 €
Costes adicionales totales: aproximadamente 51.150 € — el 10,2% del precio de compra.
Y para una propiedad de obra nueva de 500.000 €:
IVA (10%): 50.000 € AJD (1,5%): 7.500 € Notaría y Registro (0,3–0,5%): aprox. 2.000 € Honorarios del abogado (0,5–1%): aprox. 3.500 € Gastos de gestoría: aprox. 400 € NIE: aprox. 250 €
Costes adicionales totales: aproximadamente 63.650 € — el 12,7% del precio de compra.
Y para una propiedad de segunda mano de 1.500.000 € con los nuevos tipos del ITP:
ITP (11%): 165.000 € Notaría y Registro (0,3–0,5%): aprox. 5.000 € Honorarios del abogado (0,5–1%): aprox. 10.000 € Gastos de gestoría: aprox. 500 € NIE: aprox. 250 €
Costes adicionales totales: aproximadamente 180.750 € — el 12,1% del precio de compra.
Son estimaciones. Los importes reales varían según el precio de compra exacto, el notario específico y la estructura de honorarios de tu abogado. Pero el rango del 11–13% sobre el precio de venta es una cifra de planificación fiable que cubre los costes estándar de todo comprador.
Nota: Para compras completadas antes de que entre en vigor el cambio del ITP a mediados de 2026, se aplica el tipo fijo del 10% independientemente del valor de la propiedad. Confirma el tipo aplicable con tu abogado según tu fecha de escrituración prevista.
Costes recurrentes tras la compra
Los costes anteriores cubren la propia compra. Una vez que eres propietario, hay costes anuales y recurrentes que presupuestar.
IBI — impuesto sobre bienes inmuebles anual
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo anual que se paga al ayuntamiento. El importe depende del valor catastral de la propiedad y del tipo impositivo del municipio. En la Costa Blanca, el IBI de una villa suele oscilar entre 400 € y 1.500 € al año, aunque las propiedades de mayor valor en zonas premium pueden ser más elevadas.
Basura — tasa de recogida de residuos
Un cargo anual separado por la recogida municipal de residuos, también pagadero al ayuntamiento. Habitualmente entre 100 € y 300 € al año según el municipio.
Cuotas de comunidad
Si tu propiedad forma parte de una comunidad de propietarios — lo que incluye la mayoría de urbanizaciones, edificios de apartamentos y algunos adosados — pagas cuotas de comunidad mensuales o trimestrales. Cubren los gastos comunes: mantenimiento de la piscina, jardinería, alumbrado comunitario, seguro de zonas comunes y aportaciones al fondo de reserva. Las cuotas de comunidad en la Costa Blanca oscilan entre 50 € y 300 € al mes según el tamaño y los servicios de la comunidad.
Las villas independientes en parcelas privadas sin instalaciones comunes habitualmente no tienen cuotas de comunidad, o solo un pequeño cargo por el mantenimiento de viales comunes.
Impuesto sobre la renta de no residentes
Si eres propietario de una propiedad en España pero no eres residente fiscal español, estás obligado a presentar anualmente una declaración de la renta de no residente — el modelo 210. Si la propiedad no está alquilada, pagas un impuesto sobre renta imputada calculada sobre el valor catastral. Si está alquilada, pagas impuesto sobre los ingresos del alquiler. Tu gestoría o asesor fiscal gestiona esta declaración.
Para residentes de la UE, el tipo impositivo sobre la renta imputada es del 19% de una renta nocional calculada al 1,1% del valor catastral. En la práctica, el importe anual para una propiedad estándar es modesto — a menudo entre 200 € y 600 € — pero la obligación de presentar la declaración es obligatoria independientemente del importe.
Seguro de hogar
No es legalmente obligatorio salvo que tengas hipoteca, pero sí muy recomendable. El seguro de edificio y contenidos para una villa en la Costa Blanca cuesta habitualmente entre 300 € y 800 € al año según el tamaño de la propiedad, el tipo de construcción y el nivel de cobertura.
El resumen honesto
El precio de compra nunca es el precio final. Presupuesta entre un 11 y un 13% adicional para impuestos, honorarios y costes administrativos — y luego presupuesta por separado los costes anuales recurrentes de la propiedad. Ninguna de estas cifras debería ser una sorpresa si cuentas con un abogado y una gestoría competentes guiándote durante el proceso.
El número más importante de este artículo es el ITP — el 9% para propiedades por debajo del millón de euros y el 11% para las que superen el millón a partir de mediados de 2026. Ahí se concentra la mayor parte de tu coste adicional. Todo lo demás — notaría, registro, abogado, gestoría, NIE — suma aproximadamente entre el 1,5% y el 3% combinado.
Conoce estas cifras antes de empezar a buscar. Incorpóralas a tu presupuesto desde el primer día. Y no dejes que nadie te diga que los costes son más bajos de lo que son.
Preguntas frecuentes sobre los costes de compra en España
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio de la propiedad?
Presupuesta entre un 11 y un 13% adicional sobre el precio de compra para impuestos, gastos de notaría, Registro de la Propiedad, honorarios del abogado y gastos de gestoría. Esto se aplica tanto a propiedades de segunda mano como a obra nueva en la Costa Blanca.
¿Qué es el ITP y cuánto es?
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto de transmisión patrimonial que se paga en la compra de propiedades de segunda mano. A partir de mediados de 2026, el tipo en la Comunitat Valenciana es del 9% para propiedades de hasta 1.000.000 € y del 11% para propiedades por encima de 1.000.000 €. Anteriormente era un tipo fijo del 10%.
¿Es más caro comprar una obra nueva que una propiedad de segunda mano?
En términos de impuestos, depende del tramo de precio. Las obras nuevas están sujetas a IVA al 10% más AJD al 1,5%, totalizando el 11,5%. Las propiedades de segunda mano por debajo del millón de euros están sujetas al ITP al 9%, lo que las hace más baratas en términos fiscales. Las de segunda mano por encima del millón están sujetas al ITP al 11%, lo que las hace comparables o ligeramente más económicas que los tipos fiscales de obra nueva.
¿Tengo que pagar impuestos cada año después de comprar?
Sí. El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la tasa de recogida de residuos (basura) y el impuesto sobre la renta de no residentes (modelo 210) son todos obligatorios. Las cuotas de comunidad también aplican si tu propiedad forma parte de una comunidad.
¿Cuánto cuesta un NIE?
Entre 100 € y 450 € según si lo tramitas tú mismo o usas un gestor o servicio urgente. La propia tasa administrativa es de aproximadamente 100–150 €, siendo el resto honorarios de servicios profesionales.
¿Qué es el IVA del 21% sobre el terreno?
Si compras un terreno por separado a una empresa — en lugar de adquirir una obra nueva terminada — el tipo de IVA sobre el terreno es del 21% en lugar del 10%. Es el tipo general de IVA comercial en España y se aplica porque la operación se clasifica como venta empresa-consumidor de terreno.
