De totala kostnaderna vid köp av fastighet i Spanien — vad du betalar utöver försäljningspriset

Varför försäljningspriset inte är det slutliga priset

Varje utländsk köpare ställer samma fråga: vad kostar det egentligen? Inte listpriset — det faktiska totala beloppet. Svaret på Costa Blanca är att du bör budgetera 11–13 % över köpeskillingen för skatter, avgifter och administrativa kostnader. För en fastighet till 500 000 € innebär det mellan 55 000 € och 65 000 € i tillkommande kostnader. För en fastighet till 1 000 000 € mellan 110 000 € och 130 000 €.

Det är inte valfria utgifter. Det är skatter, juridiska avgifter och registreringskostnader som varje köpare betalar. De är förutsägbara, konsekventa och bör beaktas i din budget redan från den allra första samtalet om vad du har råd med.

Den här artikeln bryter ned varje inblandad kostnad — vad den är, hur mycket den är och vem du betalar den till.

Skatter på köpet

Vilka skatter du betalar beror på en enda sak: om det är en andrahandsbostad eller nybygge. Räntorna är olika och skattetyperna är olika.

Andrahandsfastigheter — ITP

Om du köper en andrahandsfastighet i Valenciaregionen — som omfattar hela Costa Blanca — betalar du Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Viktigt: ITP-räntorna förändras i mitten av 2026. Tills den nya regleringen träder i kraft (förväntas juni–juli 2026) är räntan en fast 10 % av köpeskillingen oavsett värde. Från det tillfället kommer räntorna att vara:

• 9 % på fastigheter upp till 1 000 000 €

• 11 % på fastigheter över 1 000 000 €

Det är en betydande förändring. Köpare som köper under en miljon betalar mindre än tidigare. Köpare som köper över en miljon betalar mer. Det exakta genomförandedatumet bör bekräftas med din advokat innan du budgeterar.

ITP förblir den enskilt största tillkommande kostnaden vid transaktionen. För en fastighet till 500 000 € till den nya räntan på 9 % blir ITP 45 000 €. För en fastighet till 1 500 000 € till 11 % blir ITP 165 000 €. Räntan som gäller för dig beror på när escritura undertecknas hos notarien — inte när contrato de arras undertecknas.

ITP betalas efter avslut, vanligtvis inom 30 dagar efter att escritura undertecknats. Din gestoría hanterar inlämning och betalning för din räkning.

Nybyggen — IVA och AJD

Om du köper en nybyggd fastighet direkt från en byggentreprenör betalar du inte ITP. Istället betalar du två separata skatter:

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) på 10 % av köpeskillingen. Det är spansk moms tillämpad på ny bostadsproduktion.

AJD (Actos Jurídicos Documentados) på 1,5 % av köpeskillingen. Det är stämpelskatt — en skatt på den rättsliga dokumentationen av transaktionen.

Den kombinerade skattebelastningen på ett nybygge är därmed 11,5 %, jämfört med 9 % eller 11 % för en andrahandsfastighet beroende på prisklass.

Mark köpt separat från ett företag

Om du köper en tomt separat från ett företag — snarare än att köpa ett färdigt nybygge — är IVA-räntan på marken 21 %, inte 10 %. Det är den vanliga kommersiella momssatsen i Spanien. Det gäller eftersom transaktionen klassificeras som en företags-till-konsument försäljning av mark snarare än ett köp av bostadsfastighet.

Det är en detalj som överraskar vissa köpare, särskilt de som köper mark och konstruktion som separata avtal. Bekräfta med din advokat hur transaktionen är strukturerad innan du budgeterar.

Notariekostnader och fastighetsregisterkostnader

Notarien är en offentlig tjänsteman som övervakar undertecknandet av escritura pública — det slutliga köpebrevet. Efter undertecknandet måste fastigheten registreras i ditt namn hos Registro de la Propiedad (fastighetsregistret).

Båda avgifterna regleras av en fast tariff baserad på köpeskillingen. Tillsammans uppgår notarie- och fastighetsregisterkostnader typiskt till 0,3–0,5 % av köpeskillingen, med 0,5 % som vanligt maximum.

För en fastighet till 500 000 € räkna med att betala mellan 1 500 € och 2 500 € sammanlagt för båda tjänsterna.

Registrering i fastighetsregistret sker inte omedelbart. Processen tar vanligtvis flera veckor. Din gestoría hanterar inlämningen och följer upp med registret tills fastigheten är registrerad i ditt namn.

Advokatarvoden

Din advokat — som bör vara oberoende och anlitad av dig, inte av mäklaren eller säljaren — tar betalt för att granska contrato de arras, genomföra due diligence, närvara vid notariemötet om nödvändigt och övervaka de juridiska aspekterna av transaktionen från början till slut.

På Costa Blanca ligger advokatarvoden vanligtvis mellan 0,5 % och 1 % av köpeskillingen. För en fastighet till 500 000 € innebär det mellan 2 500 € och 5 000 €. Vissa advokater tar ett fast arvode, andra en procentandel. Bekräfta arvodesstrukturen skriftligen innan du anlitar dem.

Det är inte rätt ställe att spara pengar. En kompetent, oberoende advokat skyddar dig mot problem som kostar långt mer än deras arvode.

Gestoría-avgifter

En gestoría är en administrativ byrå som hanterar skattedeklarationer, dokumentbehandling och byråkratiska förfaranden för din räkning. I en fastighetstransaktion hanterar gestorían vanligtvis ITP- eller IVA/AJD-betalningen, inlämningen till fastighetsregistret och diverse administrativa uppgifter som befinner sig mellan det juridiska arbetet och notarien.

Gestoría-avgifter är vanligtvis mellan 300 € och 600 € för en standardtransaktion. Vissa advokater inkluderar gestoría-tjänster i sitt eget arvode. Kontrollera om så är fallet innan du anlitar en separat gestoría.

NIE-nummer

NIE (Número de Identidad de Extranjero) är ditt utländska identifikationsnummer i Spanien. Du behöver det innan du kan underteckna avtal, betala skatter eller slutföra ett fastighetsköp. Det är ett krav, inte en formalitet.

Kostnaden för att skaffa ett NIE beror på hur du går tillväga:

• Ansöka själv på en polisstation i Spanien eller ett spanskt konsulat utomlands: ungefär 100–150 € i administrativa avgifter.

• Använda en gestor eller juridisk representant för att hantera ansökan för din räkning: mellan 250 € och 450 €, inklusive serviceavgift.

• Expresstjänster för brådskande handläggning: kan gå upp till 450 €, beroende på leverantör och tidslinje.

Börja NIE-processen tidigt. Handläggningstiderna varierar — särskilt vid spanska konsulat utomlands — och en fördröjning med NIE försenar allt annat i köpprocessen.

Fullmakt (vid behov)

Om du inte kan närvara i Spanien vid varje steg av köpet — undertecknandet av arras, notariemötet, de administrativa inlämningarna — kan du ge din advokat en fullmakt (poder notarial), vilket gör att han eller hon kan agera för din räkning.

En fullmakt upprättad hos en spansk notarie kostar vanligtvis mellan 250 € och 500 €. Om du upprättar den hos en notarie utomlands kan den behöva apostilleras och översättas till spanska, vilket lägger till tid och kostnad.

Det är inte alltid nödvändigt. Många köpare är närvarande vid de viktigaste stegen. Men om ditt schema eller din plats gör det svårt att befinna sig i Spanien vid rätt tidpunkter, säkerställer en fullmakt att processen inte stannar upp.

Bolånekostnader (om tillämpligt)

Om du finansierar köpet med ett spanskt bolån tillkommer extra kostnader. De totala bolånerelaterade kostnaderna ligger vanligtvis mellan 1–2 % av lånebeloppet, även om det exakta beloppet beror på banken och villkoren.

Bankbedömning. Banken beställer en oberoende värdering av fastigheten innan bolånet godkänns. Det kostar vanligtvis mellan 300 € och 500 €, som betalas av köparen.

Uppläggningsavgift. Vissa banker tar en uppläggnings- eller öppningsavgift — vanligtvis 0,5–1 % av bolånebeloppet. Inte alla banker tar ut detta, och det kan ibland förhandlas.

Bolånerelaterade notariekostnader och AJD. Enligt nuvarande spansk bolånelag (Ley Hipotecaria 2019) betalar banken notariekostnaden för bolånedokumentet och AJD på bolånet — inte köparen.

Försäkringar. Vissa banker kräver att köparen tecknar en livförsäkring eller hemförsäkring som villkor för bolånet. Kostnaden varierar beroende på leverantör och täckning.

För exakta bolånekostnader, tala direkt med din bank — avgifterna varierar mellan institutioner och kan ofta förhandlas som en del av de övergripande bolånevillkoren.

Om du köper kontant gäller ingen av dessa kostnader — men det är ändå klokt att ha ett spanskt bankkonto för löpande utgifter som räkningar, samfällighetsavgifter och årliga skatter.

Den fullständiga kostnadssammanfattningen

Så här ser en realistisk total ut för en andrahandsfastighet till 500 000 € på Costa Blanca under de nya ITP-räntorna (från mitten av 2026):

ITP (9 %): 45 000 € Notarie och fastighetsregister (0,3–0,5 %): ca 2 000 € Advokatarvoden (0,5–1 %): ca 3 500 € Gestoría-avgifter: ca 400 € NIE: ca 250 €

Totala tillkommande kostnader: ca 51 150 € — eller 10,2 % av köpeskillingen.

Och för ett nybygge till 500 000 €:

IVA (10 %): 50 000 € AJD (1,5 %): 7 500 € Notarie och fastighetsregister (0,3–0,5 %): ca 2 000 € Advokatarvoden (0,5–1 %): ca 3 500 € Gestoría-avgifter: ca 400 € NIE: ca 250 €

Totala tillkommande kostnader: ca 63 650 € — eller 12,7 % av köpeskillingen.

Och för en andrahandsfastighet till 1 500 000 € under de nya ITP-räntorna:

ITP (11 %): 165 000 € Notarie och fastighetsregister (0,3–0,5 %): ca 5 000 € Advokatarvoden (0,5–1 %): ca 10 000 € Gestoría-avgifter: ca 500 € NIE: ca 250 €

Totala tillkommande kostnader: ca 180 750 € — eller 12,1 % av köpeskillingen.

Det är uppskattningar. De faktiska beloppen varierar beroende på det exakta köpeskillingen, den specifika notarien och din advokats arvodesstruktur. Men spannet på 11–13 % över försäljningspriset är ett tillförlitligt planeringstal som täcker standardkostnaderna för varje köpare.

Obs: För köp som slutförs innan ITP-räntändringen träder i kraft i mitten av 2026 gäller den fasta räntan på 10 % oavsett fastighetsvärde. Bekräfta tillämplig ränta med din advokat baserat på ditt förväntade avslutsdatum.

Löpande kostnader efter köpet

Kostnaderna ovan täcker själva köpet. När du väl äger fastigheten finns det årliga och återkommande kostnader att budgetera för.

IBI — årlig fastighetsskatt

Impuesto sobre Bienes Inmuebles är en årlig skatt som betalas till det lokala rådhuset. Beloppet beror på fastighetens taxeringsvärde och kommunens skattesats. På Costa Blanca varierar IBI för en villa vanligtvis mellan 400 € och 1 500 € per år, även om fastigheter av högre värde i premiumområden kan vara mer.

Basura — sopavgift

En separat årlig avgift för kommunal sophämtning, också betald till rådhuset. Vanligtvis mellan 100 € och 300 € per år beroende på kommunen.

Samfällighetsavgifter

Om din fastighet är en del av en ägarförening — vilket inkluderar de flesta urbanizaciones, lägenhetshus och vissa radhusprojekt — betalar du månatliga eller kvartalsvisa samfällighetsavgifter. Dessa täcker gemensamma utgifter: poolunderhåll, trädgårdsskötsel, gemensam belysning, försäkring för gemensamma utrymmen och bidrag till reservfonden. Samfällighetsavgifter på Costa Blanca varierar från 50 € till 300 € per månad beroende på samfällighetens storlek och tjänster.

Fristående villor på privata tomter utan delade faciliteter har vanligtvis inga samfällighetsavgifter, eller bara en liten avgift för underhåll av gemensamma vägar.

Inkomstskatt för icke-residenter

Om du äger en fastighet i Spanien men inte är spansk skatteresident är du skyldig att lämna in en årlig inkomstdeklaration för icke-residenter — modelo 210. Om fastigheten inte hyrs ut betalar du skatt på en beräknad inkomst baserad på taxeringsvärdet. Om fastigheten hyrs ut betalar du skatt på hyresintäkterna. Din gestoría eller skatterådgivare hanterar denna deklaration.

För EU-residenter är skattesatsen på beräknad inkomst 19 % av en nominell inkomst beräknad till 1,1 % av taxeringsvärdet. I praktiken är det årliga beloppet för en standardfastighet blygsamt — ofta mellan 200 € och 600 € — men deklarationsskyldigheten är obligatorisk oavsett beloppet.

Hemförsäkring

Inte lagstadgat krav såvida du inte har ett bolån, men starkt rekommenderat. Byggnads- och innehållsförsäkring för en villa på Costa Blanca kostar vanligtvis mellan 300 € och 800 € per år beroende på fastighetens storlek, byggnadstyp och täckningsnivå.

Den ärliga sammanfattningen

Köpeskillingen är aldrig det slutliga priset. Budgetera 11–13 % extra för skatter, avgifter och administrativa kostnader — och budgetera sedan separat för de löpande årliga ägandekostnaderna. Inga av dessa siffror borde komma som en överraskning om du har en kompetent advokat och gestoría som guidar dig genom processen.

Det viktigaste talet i den här artikeln är ITP — 9 % för fastigheter under en miljon euro och 11 % för fastigheter över en miljon från mitten av 2026. Det är där majoriteten av dina tillkommande kostnader ligger. Allt annat — notarie, register, advokat, gestoría, NIE — summerar till ca 1,5–3 % kombinerat.

Känn till dessa siffror innan du börjar leta. Inkludera dem i din budget från dag ett. Och låt ingen berätta för dig att kostnaderna är lägre än vad de är.

Vanliga frågor om köpkostnader i Spanien

Hur mycket extra bör jag budgetera utöver fastighetspriset?

Budgetera 11–13 % över köpeskillingen för skatter, notariekostnader, fastighetsregisterkostnader, advokatarvoden och gestoría-avgifter. Det gäller för både andrahandsfastigheter och nybyggen på Costa Blanca.

Vad är ITP och hur mycket är det?

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) är överföringsskatten som betalas vid köp av andrahandsfastigheter. Från mitten av 2026 är räntan i Valenciaregionen 9 % för fastigheter upp till 1 000 000 € och 11 % för fastigheter över 1 000 000 €. Tidigare var det en fast ränta på 10 %.

Är ett nybygge dyrare att köpa än en andrahandsfastighet?

Skattemässigt beror det på prisklassen. Nybyggen är föremål för IVA på 10 % plus AJD på 1,5 %, totalt 11,5 %. Andrahandsfastigheter under 1 000 000 € är föremål för ITP på 9 %, vilket gör dem skattemässigt billigare. Andrahandsfastigheter över 1 000 000 € är föremål för ITP på 11 %, vilket gör dem jämförbara med eller något billigare än nybyggeskattesatser.

Måste jag betala skatt varje år efter köpet?

Ja. Årlig fastighetsskatt (IBI), sopavgift (basura) och inkomstskatt för icke-residenter (modelo 210) är alla obligatoriska. Samfällighetsavgifter gäller också om din fastighet är en del av en samfällighet.

Vad kostar ett NIE?

Mellan 100 € och 450 € beroende på om du ansöker själv eller använder en gestor eller expresstjänst. De administrativa avgifterna uppgår till ca 100–150 €, resten är serviceavgifter.

Vad är 21 % IVA på mark?

Om du köper en tomt separat från ett företag — snarare än ett färdigt nybygge — är IVA-räntan på marken 21 % istället för 10 %. Det är den vanliga kommersiella momssatsen i Spanien och gäller eftersom transaktionen klassificeras som en företags-till-konsument försäljning av mark.