Полная стоимость покупки недвижимости в Испании — что вы платите сверх цены продажи

Почему цена продажи — не окончательная цена

Каждый иностранный покупатель задаёт один и тот же вопрос: сколько это на самом деле стоит? Не цена в листинге — реальная итоговая сумма. Ответ на Коста-Бланке таков: следует закладывать 11–13% сверх цены покупки на налоги, сборы и административные расходы. Для объекта стоимостью 500 000 € это от 55 000 € до 65 000 € дополнительных затрат. Для объекта за 1 000 000 € — от 110 000 € до 130 000 €.

Это не необязательные расходы. Это налоги, юридические гонорары и регистрационные расходы, которые платит каждый покупатель. Они предсказуемы, постоянны, и их следует учитывать в бюджете с самого первого разговора о том, что вы можете себе позволить.

В этой статье разбирается каждый вид расходов — что это такое, сколько это стоит и кому вы платите.

Налоги при покупке

Налоги, которые вы платите, зависят от одного: является ли объект вторичным жильём или новостройкой. Ставки разные, и типы налогов разные.

Вторичные объекты — ITP

При покупке вторичного объекта в Сообществе Валенсия — которое охватывает всю Коста-Бланку — вы платите Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Важно: ставки ITP изменятся в середине 2026 года. До вступления в силу новых правил (ожидается июнь–июль 2026 года) ставка составляет фиксированные 10% от цены покупки вне зависимости от стоимости. С этого момента ставки будут следующими:

• 9% на объекты до 1 000 000 €

• 11% на объекты свыше 1 000 000 €

Это существенное изменение. Покупатели, приобретающие объект до миллиона, будут платить меньше, чем прежде. Те, кто покупает свыше миллиона, заплатят больше. Точную дату вступления в силу следует уточнить у своего адвоката до составления бюджета.

ITP по-прежнему остаётся крупнейшей дополнительной статьёй расходов в сделке. Для объекта за 500 000 € по новой ставке 9% ITP составит 45 000 €. Для объекта за 1 500 000 € по ставке 11% — 165 000 €. Применяемая ставка зависит от даты подписания escritura у нотариуса, а не от даты подписания contrato de arras.

ITP уплачивается после завершения сделки, как правило, в течение 30 дней с момента подписания escritura. Ваша gestoría занимается подачей документов и оплатой от вашего имени.

Новостройки — IVA и AJD

При покупке новой недвижимости непосредственно у застройщика ITP не уплачивается. Вместо этого платятся два отдельных налога:

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) в размере 10% от цены покупки. Это испанский НДС, применяемый к новому жилищному строительству.

AJD (Actos Jurídicos Documentados) в размере 1,5% от цены покупки. Это гербовый сбор — налог на юридическое оформление сделки.

Суммарная налоговая нагрузка при покупке новостройки составляет, таким образом, 11,5%, в сравнении с 9% или 11% для вторичного жилья в зависимости от ценового диапазона.

Земельный участок, приобретаемый отдельно у юридического лица

Если вы покупаете земельный участок отдельно у компании — а не готовую новостройку — ставка IVA на землю составляет 21%, а не 10%. Это стандартная коммерческая ставка НДС в Испании. Она применяется, поскольку сделка классифицируется как продажа земли от юридического лица физическому, а не как покупка жилой недвижимости.

Это нюанс, который застаёт некоторых покупателей врасплох — особенно тех, кто приобретает землю и строительство по отдельным договорам. Уточните у своего адвоката структуру сделки до составления бюджета.

Нотариальные расходы и сборы за регистрацию в реестре

Нотариус — государственный служащий, который удостоверяет подписание escritura pública — окончательного договора купли-продажи. После подписания объект должен быть зарегистрирован на ваше имя в Registro de la Propiedad (реестре собственности).

Оба вида сборов регулируются фиксированной тарифной шкалой, привязанной к цене покупки. В совокупности нотариальные расходы и сборы за регистрацию обычно составляют 0,3–0,5% от цены покупки, причём 0,5% — типичный максимум.

Для объекта стоимостью 500 000 € рассчитывайте суммарно на 1 500–2 500 € за обе услуги.

Регистрация в реестре собственности не происходит мгновенно. Процесс, как правило, занимает несколько недель. Ваша gestoría подаёт документы и отслеживает их прохождение в реестре до внесения записи на ваше имя.

Гонорар адвоката

Ваш адвокат — который должен быть независимым и нанятым вами, а не агентством или продавцом — получает вознаграждение за проверку contrato de arras, проведение due diligence, при необходимости присутствие на нотариальной встрече и контроль юридических аспектов сделки от начала до конца.

На Коста-Бланке гонорары адвокатов, как правило, составляют 0,5–1% от цены покупки. Для объекта за 500 000 € это 2 500–5 000 €. Некоторые адвокаты берут фиксированную сумму, другие — процент. Уточните структуру вознаграждения в письменной форме до заключения договора.

Здесь экономить не стоит. Компетентный независимый адвокат защищает вас от проблем, которые обходятся значительно дороже его гонорара.

Расходы на gestoría

Gestoría — административное бюро, которое от вашего имени занимается подачей налоговых деклараций, оформлением документов и бюрократическими процедурами. В сделке с недвижимостью gestoría, как правило, берёт на себя уплату ITP или IVA/AJD, подачу документов в реестр собственности и различные административные задачи, находящиеся между юридическим сопровождением и нотариусом.

Расходы на gestoría при стандартной сделке обычно составляют 300–600 €. Некоторые адвокаты включают услуги gestoría в свой гонорар. Уточните это до обращения в отдельную gestorию.

Номер NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — ваш идентификационный номер иностранца в Испании. Он необходим до подписания договоров, уплаты налогов или завершения сделки по покупке недвижимости. Это обязательное условие, а не формальность.

Стоимость получения NIE зависит от способа оформления:

• Самостоятельное обращение в отделение полиции в Испании или испанское консульство за рубежом: примерно 100–150 € административных сборов.

• Обращение к gestoru или юридическому представителю для подачи заявления от вашего имени: 250–450 €, включая стоимость услуги.

• Экспресс-услуги для срочного оформления: до 450 € в зависимости от провайдера и сроков.

Начинайте оформление NIE заблаговременно. Сроки обработки варьируются — особенно в испанских консульствах за рубежом — и задержка с NIE задерживает всё остальное в процессе покупки.

Доверенность (при необходимости)

Если вы не можете присутствовать в Испании на каждом этапе сделки — подписании arras, нотариальной встрече, подаче административных документов — вы можете выдать своему адвокату доверенность (poder notarial), позволяющую ему действовать от вашего имени.

Доверенность, оформленная у испанского нотариуса, как правило, стоит 250–500 €. Если она оформляется у нотариуса за рубежом, может потребоваться апостиль и перевод на испанский язык, что добавляет время и расходы.

Это нужно не всегда. Многие покупатели присутствуют лично на ключевых этапах. Однако если ваш график или местонахождение затрудняют пребывание в Испании в нужные моменты, доверенность гарантирует, что процесс не остановится.

Расходы на ипотеку (при наличии)

Если вы финансируете покупку за счёт испанской ипотеки, возникают дополнительные расходы. Суммарные ипотечные расходы обычно составляют 1–2% от суммы кредита, хотя точная цифра зависит от банка и условий.

Банковская оценка. Банк заказывает независимую оценку объекта до одобрения ипотеки. Как правило, это стоит 300–500 €, оплачивает покупатель.

Комиссия за выдачу кредита. Некоторые банки берут комиссию за открытие или выдачу кредита — как правило, 0,5–1% от суммы ипотеки. Взимают её не все банки, и её иногда можно согласовать.

Нотариальные расходы и AJD по ипотеке. Согласно действующему испанскому закону об ипотеке (Ley Hipotecaria 2019) банк платит нотариальный сбор за ипотечный договор и AJD по ипотеке — не покупатель.

Страхование. Некоторые банки требуют, чтобы покупатель оформил страхование жизни или имущества как условие ипотеки. Стоимость варьируется в зависимости от провайдера и объёма покрытия.

Для уточнения точных ипотечных расходов обратитесь непосредственно в свой банк — тарифы различаются в зависимости от учреждения и нередко поддаются согласованию в рамках общих условий ипотеки.

При покупке за наличные ни одна из этих статей не применяется — однако испанский банковский счёт всё равно рекомендуется для текущих расходов: счетов за коммунальные услуги, взносов в товарищество собственников и ежегодных налогов.

Полный обзор расходов

Так выглядит реальная итоговая сумма для вторичного объекта стоимостью 500 000 € на Коста-Бланке по новым ставкам ITP (с середины 2026 года):

ITP (9%): 45 000 € Нотариус и реестр (0,3–0,5%): ок. 2 000 € Гонорар адвоката (0,5–1%): ок. 3 500 € Расходы на gestoría: ок. 400 € NIE: ок. 250 €

Итого дополнительных расходов: ок. 51 150 € — или 10,2% от цены покупки.

И для новостройки стоимостью 500 000 €:

IVA (10%): 50 000 € AJD (1,5%): 7 500 € Нотариус и реестр (0,3–0,5%): ок. 2 000 € Гонорар адвоката (0,5–1%): ок. 3 500 € Расходы на gestoría: ок. 400 € NIE: ок. 250 €

Итого дополнительных расходов: ок. 63 650 € — или 12,7% от цены покупки.

И для вторичного объекта стоимостью 1 500 000 € по новым ставкам ITP:

ITP (11%): 165 000 € Нотариус и реестр (0,3–0,5%): ок. 5 000 € Гонорар адвоката (0,5–1%): ок. 10 000 € Расходы на gestoría: ок. 500 € NIE: ок. 250 €

Итого дополнительных расходов: ок. 180 750 € — или 12,1% от цены покупки.

Это ориентировочные цифры. Реальные суммы зависят от точной цены покупки, конкретного нотариуса и структуры гонорара вашего адвоката. Однако диапазон 11–13% сверх цены продажи — надёжная плановая цифра, охватывающая стандартные расходы каждого покупателя.

Примечание: для сделок, завершённых до вступления в силу изменения ставки ITP в середине 2026 года, применяется фиксированная ставка 10% вне зависимости от стоимости объекта. Уточните применимую ставку у своего адвоката исходя из предполагаемой даты подписания escritura.

Текущие расходы после покупки

Вышеперечисленные расходы касаются самой сделки. После того как вы становитесь собственником, следует закладывать ежегодные и регулярные расходы.

IBI — ежегодный налог на недвижимость

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — ежегодный налог, уплачиваемый в местную администрацию. Размер зависит от кадастровой стоимости объекта и налоговой ставки муниципалитета. На Коста-Бланке IBI для виллы обычно составляет 400–1 500 € в год, хотя объекты высокой стоимости в престижных локациях могут обходиться дороже.

Basura — сбор за вывоз мусора

Отдельный ежегодный сбор за муниципальный вывоз мусора, уплачиваемый также в администрацию. Как правило, 100–300 € в год в зависимости от муниципалитета.

Взносы в товарищество собственников

Если ваш объект входит в состав товарищества собственников — это большинство urbanizaciones, многоквартирных домов и некоторые таунхаус-комплексы — вы платите ежемесячные или квартальные взносы. Они покрывают общие расходы: обслуживание бассейна, уход за садом, освещение мест общего пользования, страхование общей территории и взносы в резервный фонд. Взносы на Коста-Бланке варьируются от 50 до 300 € в месяц в зависимости от размера товарищества и объёма услуг.

Отдельно стоящие виллы на собственных участках без общей инфраструктуры, как правило, не имеют взносов в ТСЖ или платят лишь небольшую сумму за содержание общих дорог.

Налог на доходы нерезидентов

Если вы владеете недвижимостью в Испании, но не являетесь испанским налоговым резидентом, вы обязаны ежегодно подавать декларацию по налогу на доходы нерезидентов — modelo 210. Если объект не сдаётся в аренду, вы уплачиваете налог с вменённого дохода, рассчитанного на основе кадастровой стоимости. Если объект сдаётся, уплачивается налог с доходов от аренды. Этой декларацией занимается ваша gestoría или налоговый консультант.

Для резидентов ЕС налоговая ставка на вменённый доход составляет 19% от номинального дохода, рассчитанного как 1,1% кадастровой стоимости. На практике ежегодная сумма для стандартного объекта невелика — нередко 200–600 € — однако обязанность подачи декларации является обязательной вне зависимости от суммы.

Страхование жилья

Юридически не обязательно, если нет ипотеки, однако настоятельно рекомендуется. Страхование строения и имущества для виллы на Коста-Бланке обычно обходится в 300–800 € в год в зависимости от размера объекта, типа конструкции и уровня покрытия.

Честное резюме

Цена покупки никогда не является окончательной ценой. Закладывайте 11–13% сверх на налоги, сборы и административные расходы — и отдельно планируйте текущие ежегодные расходы на содержание объекта. Ни одна из этих цифр не должна стать неожиданностью, если рядом с вами компетентный адвокат и gestoría.

Главная цифра в этой статье — ITP: 9% для объектов дешевле миллиона евро и 11% для объектов дороже миллиона с середины 2026 года. Именно здесь сосредоточена большая часть дополнительных расходов. Всё остальное — нотариус, реестр, адвокат, gestoría, NIE — суммарно составляет около 1,5–3%.

Знайте эти цифры до того, как начнёте поиск. Включайте их в бюджет с первого дня. И не позволяйте никому убеждать вас, что расходы ниже, чем они есть на самом деле.

Часто задаваемые вопросы о расходах на покупку недвижимости в Испании

Сколько нужно добавить к стоимости объекта в бюджете?

Закладывайте 11–13% сверх цены покупки на налоги, нотариальные сборы, сборы за регистрацию, гонорар адвоката и расходы на gestorию. Это применимо как к вторичному жилью, так и к новостройкам на Коста-Бланке.

Что такое ITP и сколько он составляет?

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на передачу права собственности, уплачиваемый при покупке вторичной недвижимости. С середины 2026 года ставка в Сообществе Валенсия составляет 9% для объектов до 1 000 000 € и 11% для объектов свыше 1 000 000 €. Ранее действовала фиксированная ставка 10%.

Новостройка дороже в покупке, чем вторичный объект?

С точки зрения налогов это зависит от ценового диапазона. Новостройки облагаются IVA в размере 10% плюс AJD 1,5%, итого 11,5%. Вторичные объекты до 1 000 000 € облагаются ITP в размере 9%, что делает их более выгодными с налоговой точки зрения. Вторичные объекты свыше 1 000 000 € облагаются ITP в размере 11%, что сопоставимо с налоговой нагрузкой на новостройки или немного ниже.

Нужно ли платить налоги каждый год после покупки?

Да. Ежегодный налог на недвижимость (IBI), сбор за вывоз мусора (basura) и налог на доходы нерезидентов (modelo 210) — все они обязательны. Взносы в ТСЖ также применяются, если ваш объект входит в товарищество собственников.

Сколько стоит NIE?

От 100 до 450 € в зависимости от того, подаёте ли вы заявление самостоятельно или через gestora либо экспресс-сервис. Сам административный сбор составляет около 100–150 €, остальное — стоимость услуг.

Что такое НДС 21% на землю?

Если вы покупаете земельный участок отдельно у компании — а не готовую новостройку — ставка IVA на землю составляет 21%, а не 10%. Это стандартная коммерческая ставка НДС в Испании, которая применяется, поскольку сделка классифицируется как продажа земли от юридического лица физическому.