Due diligence при покупке недвижимости в Испании — что проверяется и почему это важно

Зачем нужна due diligence

Покупка недвижимости в Испании иностранцем сама по себе не является рискованной. Но покупка без надлежащих юридических проверок — да. Due diligence — это процесс, который ваш юрист осуществляет между моментом, когда вы договариваетесь о сделке, и моментом, когда вы подписываете что-либо обязывающее. Её цель проста: подтвердить, что недвижимость является юридически тем, чем утверждает продавец, что она свободна от долгов и обременений и что можно безопасно продолжать.

Это не формальность. Это важнейший этап всего процесса покупки. Недвижимость в Испании может иметь долги, которые переходят к новому владельцу. Она может иметь нарушения в сфере градостроительства, которые всплывают только после оформления сделки. Границы могут не совпадать с зарегистрированными. Due diligence выявляет эти проблемы до того, как они станут вашими.

Если ваш юрист не проводит проверки, описанные в этой статье, он не выполняет свою работу.

Nota simple

Nota simple — самый важный документ в любой испанской сделке с недвижимостью. Это выписка из реестра собственности — Registro de la Propiedad — и она сообщает вам три ключевых сведения об объекте: кто является владельцем, что зарегистрировано и какие обременения или долги с ней связаны.

Что содержит nota simple

Право собственности. Полные юридические имена текущего зарегистрированного владельца или владельцев. Если человек, продающий недвижимость, не совпадает с лицом, указанным в nota simple, это проблема, которую необходимо решить до всего остального.

Описание объекта. Зарегистрированные границы, площадь, местоположение и referencia catastral объекта. Это юридическое определение того, что вы покупаете — не то, что говорится в объявлении, не то, что описывает агентство, а то, что хранится в записях реестра собственности.

Обременения и ограничения. Любые ипотеки, аресты или юридические претензии, зарегистрированные в отношении объекта. Объект с непогашенной ипотекой — не редкость: это просто означает, что ипотека должна быть погашена до или при завершении сделки. Но объект с арестом или юридическим спором — это совсем другая история.

На что обращать внимание

Ваш юрист должен запросить актуальную nota simple — не полугодичной давности. Реестр собственности — это живой документ. Обременение может быть зарегистрировано между моментом выдачи nota simple и моментом подписания. Ваш юрист должен запросить свежую копию незадолго до даты подписания и, в идеале, снова проверить в день закрытия сделки.

Если описание объекта в nota simple не соответствует тому, что вы видите физически — другая площадь, другие границы, дополнительные постройки, не упомянутые в документе, — это тревожный сигнал. Это необязательно означает мошенничество, но означает, что что-то не было задекларировано или зарегистрировано должным образом, и ваш юрист должен это изучить, прежде чем вы продолжите.

Referencia catastral

Referencia catastral — это уникальный идентификатор, присваиваемый каждому объекту в Испании Кадастром — национальным реестром недвижимости, управляемым налоговыми органами. Он отдельен от реестра собственности. Представьте реестр собственности как юридический документ о праве собственности, а Кадастр — как физический и фискальный реестр.

Почему это важно

Referencia catastral подтверждает физическую реальность объекта — его местоположение, границы, застроенную площадь и размер участка согласно официальным записям. Ваш юрист сверяет это с nota simple, чтобы убедиться, что юридический и фискальный реестры совпадают. Расхождения между ними встречаются чаще, чем можно предположить, особенно со старыми объектами, сельскими финками или объектами, которые подвергались расширению или изменениям на протяжении лет.

Типичные расхождения

Объект может иметь зарегистрированную застроенную площадь 120 м² в Кадастре, но 150 м² в nota simple — или наоборот. Как правило, это означает, что изменение было задекларировано в одном реестре, но не в другом. Это не всегда указывает на серьёзную проблему, но требует урегулирования. Если вы купите объект с незадекларированной застроенной площадью, вы унаследуете проблему — и потенциально штраф.

На Коста-Бланке это особенно характерно для объектов, к которым в период строительного бума начала 2000-х годов были добавлены пристройки, крытые террасы или домики у бассейна. Многие из них строились с местными разрешениями, но никогда официально не декларировались в Кадастр или реестр собственности. Ваш юрист проверяет это специально.

Соответствие градостроительным нормам

Ваш юрист проверяет, соответствует ли объект местным нормам градостроительства — Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) муниципалитета, в котором расположен объект. Это подтверждает, что объект был построен законно, что любые изменения были лицензированы и что никакая часть объекта не находится на охраняемой или незастраиваемой земле.

Что может пойти не так

В некоторых частях Коста-Бланки объекты строились на землях, которые впоследствии были перекатегоризированы. Вилла, полностью законная в момент строительства, может теперь находиться на земле, отнесённой к охраняемой зоне, зелёной зоне или общественному достоянию. Это редкость в устоявшихся городских районах, таких как Морайра или Хавея, но реальный риск в случае сельских объектов, inland-финок и объектов вблизи побережья.

Ваш юрист также проверяет наличие открытых градостроительных дел (expedientes urbanísticos) в отношении объекта. Открытое дело означает, что местная администрация выявила возможное нарушение — незаконную пристройку, бассейн, построенный без разрешения, нарушение границ — и ещё не урегулировала это. Покупка объекта с открытым градостроительным делом означает принятие на себя этой нерешённой проблемы.

Непогашенные долги и обременения

В Испании определённые долги прикреплены к объекту, а не к человеку. Это означает, что если вы покупаете объект с непогашенными долгами, эти долги становятся вашими.

Что проверяет ваш юрист

Взносы в товарищество собственников. Если объект входит в состав товарищества собственников — что относится к большинству урбанизаций, жилых домов и некоторых таунхаусных комплексов — ваш юрист запрашивает справку от управляющего товарищества, подтверждающую, что все взносы оплачены. Неоплаченные взносы переходят к покупателю.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Это ежегодный налог на недвижимость, уплачиваемый в местную администрацию. Ваш юрист подтверждает, что все платежи IBI актуальны. Неоплаченный IBI — это долг, который следует за объектом.

Счета за коммунальные услуги. Задолженности по счетам за воду, электроэнергию или газ в некоторых случаях могут привести к отключению или наложению обременения. Ваш юрист проверяет, что коммунальные услуги оплачены и договоры оформлены на имя продавца.

Ипотека. Если продавец имеет непогашенную ипотеку на объект, она должна быть погашена до или при закрытии сделки. Это стандартная процедура — банк продавца выдаёт справку о погашении, и ипотека снимается с реестра собственности. Ваш юрист следит за тем, чтобы это произошло до регистрации покупки на ваше имя.

Licencia de segunda ocupación

Это специфично для Сообщества Валенсия — которое включает всю Коста-Бланку — и удивляет многих иностранных покупателей.

Что это такое

Licencia de segunda ocupación (в других регионах называемая cédula de habitabilidad) — это свидетельство, выдаваемое местной администрацией, подтверждающее, что вторичный объект соответствует действующим стандартам пригодности для проживания. Оно охватывает конструктивное состояние, санитарные условия, электроустановку, водоснабжение и базовые требования безопасности.

Почему это важно

В Сообществе Валенсия вам нужно это свидетельство, чтобы после покупки переоформить договоры на коммунальные услуги на своё имя. Без него вы, возможно, не сможете зарегистрировать воду или электроэнергию на своё имя — что означает, что вы не сможете законно проживать в объекте по назначению.

Получение свидетельства — обязанность продавца до завершения сделки. Однако не все продавцы имеют его наготове, а его получение может занять несколько недель в зависимости от муниципалитета. Если объект требует обновлений для соответствия действующим стандартам — например, нового электрического сертификата — процесс займёт больше времени.

Что должен сделать ваш юрист

Ваш юрист должен на раннем этапе процесса подтвердить, имеет ли продавец действующую, актуальную licencia de segunda ocupación. Если нет, это становится предметом переговоров — либо продавец получает её до закрытия сделки, либо цена покупки отражает стоимость и задержку, связанные с тем, что покупатель получит её впоследствии за счёт продавца. Это никогда не должно быть сюрпризом, который всплывает у нотариуса.

Когда обычно проводится due diligence

Due diligence проходит параллельно с фазой резервирования и contrato de arras. При типичной сделке на Коста-Бланке временная шкала выглядит следующим образом:

Неделя 1. Вы договариваетесь о цене и вносите резервационный задаток, чтобы снять объект с рынка. Ваш юрист начинает запрашивать документы — nota simple, referencia catastral, справку об оплате взносов в товарищество, квитанции об оплате IBI, записи по коммунальным услугам, licencia de segunda ocupación.

Недели 2–4. Ваш юрист проверяет всё, сверяет реестры, проверяет несоответствия и отмечает любые проблемы. Если проблемы обнаружены, они выносятся на рассмотрение стороны продавца до подписания contrato de arras.

Недели 3–5. Contrato de arras подписывается, как только ваш юрист подтвердит, что объект юридически чист — или что выявленные проблемы были урегулированы или учтены в условиях договора.

Завершение сделки. Ваш юрист проводит финальную проверку nota simple незадолго до даты подписания, чтобы убедиться, что ничего не изменилось с момента первоначальной проверки.

Весь процесс due diligence обычно занимает от 3 до 5 недель. Торопиться не рекомендуется. Пропускать его — безрассудно.

Что происходит, если due diligence обнаруживает проблему

Не каждая проблема, обнаруженная в ходе due diligence, означает, что покупка срывается. У большинства проблем есть решения — их просто нужно выявить до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Незначительные расхождения между Кадастром и реестром собственности нередко можно устранить посредством простой административной процедуры. Вашим юрист займётся этим.

Непогашенные долги, как правило, погашаются продавцом при или до завершения сделки. Ваш юрист следит за тем, чтобы договор содержал соответствующую оговорку.

Отсутствующая licencia de segunda ocupación может быть получена продавцом до завершения сделки, или договор может быть составлен таким образом, чтобы покупатель получил её впоследствии за счёт продавца.

Серьёзные проблемы — такие как открытое градостроительное дело, незадекларированное строительство, оспариваемое право собственности или объект, построенный на охраняемой земле, — являются основанием для отказа от сделки. Если ваш юрист обнаруживает что-то, что не поддаётся урегулированию, а вы ещё не подписали contrato de arras, вы получаете обратно резервационный задаток и продолжаете поиск. Именно для этого due diligence проводится до подписания, а не после.

Честное резюме

Due diligence — это не гламурно. Это не та часть покупки недвижимости, которая кого-либо воодушевляет. Но это та часть, которая защищает вас от покупки проблемы вместо объекта.

Компетентный, независимый юрист — тот, кто работает на вас, а не на агентство и не на продавца — единственный, кто может провести это должным образом. Не полагайтесь на агентство в вопросах юридических проверок. Не предполагайте, что если объект выставлен на портале, он прошёл юридическую проверку. И не пропускайте этот процесс лишь потому, что объект выглядит идеально и продавец кажется честным.

Nota simple, referencia catastral, соответствие градостроительным нормам, долги, licencia de segunda ocupación — это не бюрократические препоны. Это проверки, которые гарантируют, что то, что вы покупаете, действительно является тем, чем вы считаете это.

Если вы ищете независимых юристов на Коста-Бланке, каталог специалистов включает проверенных юристов, работающих с иностранными покупателями в этом регионе.

Часто задаваемые вопросы о due diligence в Испании

Что такое nota simple и зачем она мне нужна?

Nota simple — это выписка из испанского реестра собственности, показывающая право собственности, описание объекта и любые обременения или долги, зарегистрированные в отношении него. Это первый документ, который запрашивает ваш юрист, и основа всего процесса due diligence.

Сколько времени занимает due diligence при покупке в Испании?

Как правило, от 3 до 5 недель. Ваш юрист запрашивает и проверяет всю документацию в течение этого периода. Ускорение процесса увеличивает риск упустить что-то, что может обойтись вам значительно дороже, чем сэкономленное время.

Что такое licencia de segunda ocupación?

Свидетельство, выдаваемое местной администрацией в Сообществе Валенсия, подтверждающее, что вторичный объект соответствует стандартам пригодности для проживания. Оно необходимо для переоформления договоров на коммунальные услуги на ваше имя. Его предоставление — обязанность продавца, но ваш юрист должен подтвердить его статус на раннем этапе процесса.

Какие долги могут перейти ко мне при покупке недвижимости в Испании?

Неоплаченные взносы в товарищество собственников, непогашенный IBI (налог на недвижимость) и в некоторых случаях задолженности по коммунальным услугам могут быть прикреплены к объекту, а не к человеку. Ваш юрист проверяет всё это до того, как вы подпишете что-либо обязывающее.

Могу ли я провести собственную due diligence без юриста?

Вы можете самостоятельно запросить nota simple в реестре собственности. Но её интерпретация, сверка с Кадастром, проверка соответствия градостроительным нормам, верификация долгов и подтверждение licencia de segunda ocupación требуют юридической экспертизы и местных знаний. Это не тот процесс, с которым стоит справляться в одиночку.