Due diligence przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii — co jest sprawdzane i dlaczego ma to znaczenie

Dlaczego istnieje due diligence

Kupno nieruchomości w Hiszpanii jako obcokrajowiec nie jest samo w sobie ryzykowne. Ale kupno bez odpowiednich kontroli prawnych już jest. Due diligence to proces, który twój prawnik przeprowadza między momentem uzgodnienia nieruchomości a momentem podpisania czegokolwiek wiążącego. Jego cel jest prosty: potwierdzenie, że nieruchomość jest prawnie tym, czym sprzedający twierdzi, że jest, że jest wolna od długów i obciążeń i że możesz bezpiecznie kontynuować.

To nie jest formalność. To najważniejsza faza całego procesu zakupu. Nieruchomości w Hiszpanii mogą posiadać długi, które przechodzą na nowego właściciela. Mogą mieć nieprawidłowości planistyczne, które ujawniają się dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Mogą mieć granice niezgodne z tym, co jest zarejestrowane. Due diligence wykrywa te problemy, zanim staną się twoje.

Jeśli twój prawnik nie przeprowadza kontroli opisanych w tym artykule, nie wykonuje swojej pracy.

Nota simple

Nota simple jest najważniejszym dokumentem w każdej hiszpańskiej transakcji nieruchomości. Jest to wyciąg z rejestru gruntów — Registro de la Propiedad — i informuje cię o trzech kluczowych kwestiach dotyczących nieruchomości: kto jest jej właścicielem, co jest zarejestrowane i jakie obciążenia lub długi są z nią związane.

Co zawiera nota simple

Własność. Pełne dane prawne aktualnego zarejestrowanego właściciela lub właścicieli. Jeśli osoba sprzedająca nieruchomość nie jest osobą wymienioną w nota simple, jest to problem, który musi zostać rozwiązany przed podjęciem jakichkolwiek innych kroków.

Opis nieruchomości. Zarejestrowane granice, powierzchnia, lokalizacja i referencia catastral nieruchomości. To jest prawna definicja tego, co kupujesz — nie to, co mówi ogłoszenie, nie to, co opisuje agencja, ale to, co rejestr gruntów przechowuje w swoich aktach.

Obciążenia i ograniczenia. Wszelkie hipoteki, zajęcia komornicze lub roszczenia prawne zarejestrowane wobec nieruchomości. Nieruchomość z niespłaconą hipoteką nie jest niczym niezwykłym — oznacza po prostu, że hipoteka musi zostać spłacona przy lub przed finalizacją transakcji. Ale nieruchomość z zajęciem komorniczym lub toczącym się sporem prawnym to zupełnie inna sprawa.

Na co zwrócić uwagę

Twój prawnik powinien zażądać aktualnej nota simple — nie tej sprzed sześciu miesięcy. Rejestr gruntów jest rejestrem na bieżąco. Obciążenie może zostać wpisane między momentem wystawienia nota simple a momentem podpisania. Twój prawnik powinien zażądać świeżej kopii blisko daty podpisania i, najlepiej, ponownie sprawdzić w dniu finalizacji.

Jeśli opis nieruchomości w nota simple nie odpowiada temu, co widzisz fizycznie — inna powierzchnia, inne granice, dodatkowe budynki nie wspomniane — to jest sygnał alarmowy. Nie musi to oznaczać oszustwa, ale oznacza, że coś nie zostało prawidłowo zgłoszone lub zarejestrowane, a twój prawnik musi to zbadać przed kontynuowaniem.

Referencia catastral

Referencia catastral to unikalny identyfikator przypisany każdej nieruchomości w Hiszpanii przez Catastro — krajowy rejestr nieruchomości zarządzany przez organy podatkowe. Jest oddzielny od rejestru gruntów. Pomyśl o rejestrze gruntów jako o prawnym rejestrze własności, a o Catastro jako o fizycznym i fiskalnym rejestrze.

Dlaczego ma to znaczenie

Referencia catastral potwierdza fizyczną rzeczywistość nieruchomości — jej lokalizację, granice, powierzchnię zabudowaną i wielkość działki według oficjalnych rejestrów. Twój prawnik porównuje to z nota simple, aby sprawdzić, czy rejestr prawny i fiskalny są zgodne. Rozbieżności między nimi są powszechniejsze niż można by się spodziewać, szczególnie w przypadku starszych nieruchomości, wiejskich fink lub nieruchomości, które na przestrzeni lat miały rozbudowy lub modyfikacje.

Typowe rozbieżności

Nieruchomość może mieć zarejestrowaną zabudowaną powierzchnię 120 m² w Catastro, ale 150 m² w nota simple — lub odwrotnie. Zazwyczaj oznacza to, że modyfikacja została zgłoszona do jednego rejestru, ale nie do drugiego. Nie zawsze wskazuje to na poważny problem, ale musi zostać rozwiązane. Jeśli kupisz nieruchomość z niezgłoszoną zabudowaną powierzchnią, dziedziczysz problem — i potencjalnie karę.

Na Costa Blanca jest to szczególnie powszechne w przypadku nieruchomości, do których podczas boomu budowlanego z początku lat 2000 dodano rozbudowy, zadaszenia tarasów lub domki przy basenie. Wiele z nich zostało zbudowanych z lokalnymi pozwoleniami, ale nigdy formalnie nie zgłoszono do Catastro ani rejestru gruntów. Twój prawnik sprawdza to konkretnie.

Zgodność z planowaniem przestrzennym

Twój prawnik sprawdza, czy nieruchomość spełnia lokalne przepisy dotyczące planowania przestrzennego — Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) gminy, w której znajduje się nieruchomość. Potwierdza to, że nieruchomość została zbudowana legalnie, że wszelkie modyfikacje były licencjonowane i że żadna część nieruchomości nie leży na chronionym lub niezabudowywalnym terenie.

Co może pójść nie tak

W niektórych częściach Costa Blanca nieruchomości były budowane na gruntach, które zostały następnie przeklasyfikowane. Willa, która była całkowicie legalna w momencie budowy, może teraz znajdować się na terenie wyznaczonym jako chroniony, strefa zielona lub własność publiczna. Jest to rzadkie w ugruntowanych obszarach miejskich, takich jak Moraira czy Jávea, ale jest to realne ryzyko w przypadku wiejskich nieruchomości, śródziemnomorskich fink i nieruchomości w pobliżu linii brzegowej.

Twój prawnik sprawdza również wszelkie otwarte sprawy planistyczne (expedientes urbanísticos) wobec nieruchomości. Otwarta sprawa oznacza, że lokalne władze gminy zidentyfikowały potencjalne naruszenie — nielicencjonowaną rozbudowę, basen zbudowany bez pozwolenia, przekroczenie granicy — i jeszcze tego nie rozwiązały. Kupno nieruchomości z otwartą sprawą planistyczną oznacza przejęcie tego nierozwiązanego problemu.

Zaległe długi i obciążenia

W Hiszpanii pewne długi są przypisane do nieruchomości, a nie do osoby. Oznacza to, że jeśli kupujesz nieruchomość z zaległymi długami, te długi stają się twoimi.

Co sprawdza twój prawnik

Opłaty wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty właścicieli — co dotyczy większości urbanizacji, budynków mieszkalnych i niektórych zabudowań szeregowych — twój prawnik żąda zaświadczenia od zarządcy wspólnoty potwierdzającego, że wszystkie opłaty są uregulowane. Nieopłacone opłaty wspólnoty przechodzą na nabywcę.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Jest to roczny podatek od nieruchomości płacony do lokalnego urzędu gminy. Twój prawnik potwierdza, że wszystkie płatności IBI są aktualne. Nieopłacony IBI jest długiem, który związany jest z nieruchomością.

Rachunki za media. Zaległe rachunki za wodę, prąd lub gaz mogą w niektórych przypadkach skutkować odcięciem dostawy lub nałożeniem obciążenia. Twój prawnik sprawdza, czy media są opłacone i czy umowy są na nazwisko sprzedającego.

Hipoteka. Jeśli sprzedający ma niespłaconą hipotekę na nieruchomości, musi zostać ona spłacona przy lub przed finalizacją transakcji. To jest standardowe — bank sprzedającego wystawia zaświadczenie o spłacie i hipoteka jest wykreślana z rejestru gruntów. Twój prawnik zapewnia, że dzieje się to przed zarejestrowaniem zakupu na twoje nazwisko.

Licencia de segunda ocupación

Jest to specyficzne dla Wspólnoty Walenckiej — która obejmuje całą Costa Blanca — i zaskakuje wielu zagranicznych nabywców.

Co to jest

Licencia de segunda ocupación (w innych regionach nazywana cédula de habitabilidad) to zaświadczenie wydane przez lokalny urząd gminy potwierdzające, że nieruchomość z rynku wtórnego spełnia aktualne standardy zamieszkałości. Obejmuje stan konstrukcyjny, instalacje sanitarne, instalację elektryczną, zaopatrzenie w wodę i podstawowe wymagania bezpieczeństwa.

Dlaczego ma to znaczenie

We Wspólnocie Walenckiej potrzebujesz tego zaświadczenia, aby po zakupie przenieść umowy na dostawę mediów na swoje nazwisko. Bez niego możesz nie być w stanie zarejestrować wody ani prądu na swoje nazwisko — co oznacza, że nie możesz legalnie zamieszkać nieruchomości zgodnie z zamierzeniem.

Uzyskanie zaświadczenia jest obowiązkiem sprzedającego przed finalizacją. Jednak nie wszyscy sprzedający mają je gotowe, a jego uzyskanie może zająć kilka tygodni w zależności od gminy. Jeśli nieruchomość wymaga aktualizacji, aby spełnić aktualne standardy — na przykład nowe zaświadczenie elektryczne — proces trwa dłużej.

Co powinien zrobić twój prawnik

Twój prawnik powinien wcześnie w procesie potwierdzić, czy sprzedający posiada ważną, aktualną licencia de segunda ocupación. Jeśli nie, staje się to kwestią negocjacyjną — albo sprzedający uzyska ją przed finalizacją, albo cena zakupu odzwierciedla koszty i opóźnienie związane z uzyskaniem jej przez nabywcę po zakupie na koszt sprzedającego. Nigdy nie powinno to być niespodzianką, która pojawia się u notariusza.

Kiedy zwykle odbywa się due diligence

Due diligence przebiega równolegle z fazą rezerwacji i contrato de arras. W typowej transakcji na Costa Blanca harmonogram wygląda następująco:

Tydzień 1. Uzgadniasz cenę i wpłacasz zadatek rezerwacyjny, aby wycofać nieruchomość z rynku. Twój prawnik zaczyna żądać dokumentacji — nota simple, referencia catastral, zaświadczenie o opłatach wspólnoty, pokwitowania IBI, rejestry mediów, licencia de segunda ocupación.

Tygodnie 2–4. Twój prawnik przegląda wszystko, krzyżuje referencje rejestrów, sprawdza rozbieżności i zgłasza wszelkie problemy. Jeśli zostaną znalezione problemy, są one zgłaszane stronie sprzedającej przed podpisaniem contrato de arras.

Tygodnie 3–5. Contrato de arras jest podpisywane, gdy twój prawnik potwierdzi, że nieruchomość jest prawnie czysta — lub że wszelkie zidentyfikowane problemy zostały rozwiązane lub uwzględnione w warunkach umowy.

Finalizacja. Twój prawnik przeprowadza ostateczną kontrolę nota simple blisko daty podpisania, aby potwierdzić, że nic nie zmieniło się od czasu pierwszego przeglądu.

Cały proces due diligence trwa zazwyczaj od 3 do 5 tygodni. Nie jest zalecane jego przyspieszanie. Pomijanie go jest lekkomyślnością.

Co się dzieje, jeśli due diligence wykryje problem

Nie każdy problem wykryty podczas due diligence oznacza, że zakup upada. Większość problemów ma rozwiązania — po prostu muszą zostać zidentyfikowane przed zaciągnięciem zobowiązania.

Drobne rozbieżności między Catastro a rejestrem gruntów można często skorygować prostą procedurą administracyjną. Twój prawnik się tym zajmuje.

Zaległe długi są zazwyczaj spłacane przez sprzedającego przy lub przed finalizacją. Twój prawnik dba o to, aby umowa zawierała odpowiednią klauzulę.

Brakująca licencia de segunda ocupación może zostać uzyskana przez sprzedającego przed finalizacją, lub umowa może być skonstruowana tak, aby nabywca uzyskał ją później na koszt sprzedającego.

Poważne problemy — takie jak otwarta sprawa planistyczna, niezgłoszona zabudowa, sporne własność lub nieruchomość zbudowana na chronionym terenie — są podstawą do wycofania się. Jeśli twój prawnik odkryje coś, czego nie można rozwiązać, a ty nie podpisałeś jeszcze contrato de arras, odzyskujesz zadatek rezerwacyjny i kontynuujesz poszukiwania. Właśnie dlatego due diligence odbywa się przed podpisaniem, a nie po.

Uczciwe podsumowanie

Due diligence nie jest glamour. Nie jest to ta część kupowania nieruchomości, którą ktokolwiek się ekscytuje. Ale jest to ta część, która chroni cię przed kupnem problemu zamiast nieruchomości.

Kompetentny, niezależny prawnik — taki, który pracuje dla ciebie, a nie dla agencji i nie dla sprzedającego — to jedyna osoba, która może to przeprowadzić prawidłowo. Nie polegaj na agencji w kwestii kontroli prawnych. Nie zakładaj, że skoro nieruchomość jest wystawiona na portalu, została zweryfikowana prawnie. I nie pomijaj tego procesu, bo nieruchomość wygląda idealnie, a sprzedający wydaje się uczciwy.

Nota simple, referencia catastral, zgodność z planowaniem przestrzennym, długi, licencia de segunda ocupación — to nie są biurokratyczne przeszkody. To kontrole, które zapewniają, że to, co kupujesz, rzeczywiście jest tym, czym myślisz, że jest.

Jeśli szukasz niezależnych prawników na Costa Blanca, katalog specjalistów zawiera zweryfikowanych prawników pracujących z zagranicznymi nabywcami w tym regionie.

Najczęstsze pytania o due diligence w Hiszpanii

Czym jest nota simple i dlaczego jej potrzebuję?

Nota simple to wyciąg z hiszpańskiego rejestru gruntów pokazujący własność, opis nieruchomości i wszelkie obciążenia lub długi zarejestrowane wobec nieruchomości. Jest to pierwszy dokument, którego żąda twój prawnik i podstawa całego procesu due diligence.

Jak długo trwa due diligence przy zakupie w Hiszpanii?

Zazwyczaj od 3 do 5 tygodni. Twój prawnik żąda i przegląda całą dokumentację w tym okresie. Przyspieszanie procesu zwiększa ryzyko przeoczenia czegoś, co może cię kosztować znacznie więcej niż zaoszczędzony czas.

Czym jest licencia de segunda ocupación?

Zaświadczenie wydane przez lokalny urząd gminy we Wspólnocie Walenckiej potwierdzające, że nieruchomość z rynku wtórnego spełnia standardy zamieszkałości. Potrzebujesz go, aby po zakupie przenieść umowy na dostawę mediów na swoje nazwisko. Jest to obowiązek sprzedającego, ale twój prawnik powinien potwierdzić jego status na wczesnym etapie procesu.

Jakie długi mogą przejść na mnie przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Nieopłacone opłaty wspólnoty mieszkaniowej, zaległy IBI (podatek od nieruchomości) i w niektórych przypadkach długi za media mogą być przypisane do nieruchomości, a nie do osoby. Twój prawnik sprawdza to wszystko przed podpisaniem czegokolwiek wiążącego.

Czy mogę przeprowadzić własne due diligence bez prawnika?

Możesz samodzielnie zażądać nota simple z rejestru gruntów. Ale jej interpretacja, krzyżowe porównanie z Catastro, sprawdzenie zgodności z planowaniem przestrzennym, weryfikacja długów i potwierdzenie licencia de segunda ocupación wymaga wiedzy prawniczej i lokalnej znajomości. To nie jest proces, który należy prowadzić samodzielnie.