Due diligence bij het kopen van vastgoed in Spanje — wat er wordt gecontroleerd en waarom het belangrijk is

Waarom due diligence bestaat

Als buitenlander een woning kopen in Spanje is niet inherent riskant. Maar kopen zonder goede juridische controles wel. Due diligence is het proces dat je advocaat uitvoert tussen het moment dat je overeenstemming bereikt over een woning en het moment dat je iets bindends tekent. Het doel is eenvoudig: bevestigen dat de woning juridisch is wat de verkoper beweert, dat zij vrij is van schulden en lasten, en dat je veilig kunt doorgaan.

Dit is geen formaliteit. Het is de belangrijkste fase van het gehele aankoopproces. Woningen in Spanje kunnen schulden met zich meebrengen die overgaan op de nieuwe eigenaar. Ze kunnen planningsirregulariteiten hebben die pas na de ondertekening aan de oppervlakte komen. De grenzen komen mogelijk niet overeen met wat is ingeschreven. Due diligence signaleert deze problemen voordat ze van jou worden.

Als je advocaat de in dit artikel beschreven controles niet uitvoert, doet hij zijn werk niet.

De nota simple

De nota simple is het belangrijkste document bij elke Spaanse vastgoedtransactie. Het is een uittreksel uit het kadaster — het Registro de la Propiedad — en het informeert je over drie cruciale zaken: wie de eigenaar is, wat er geregistreerd staat en welke lasten of schulden er aan verbonden zijn.

Wat de nota simple bevat

Eigendom. De volledige juridische namen van de huidige geregistreerde eigenaar of eigenaars. Als de persoon die de woning verkoopt niet degene is die op de nota simple staat, is dat een probleem dat eerst moet worden opgelost.

Objectbeschrijving. De geregistreerde grenzen, oppervlakte, locatie en referencia catastral van de woning. Dit is de juridische definitie van wat je koopt — niet wat de advertentie zegt, niet wat het makelaarskantoor beschrijft, maar wat het kadaster in zijn bestanden heeft.

Lasten en bezwaringen. Alle hypotheken, beslagen of juridische claims geregistreerd tegen de woning. Een woning met een uitstaande hypotheek is niet ongebruikelijk — het betekent simpelweg dat de hypotheek bij of voor de ondertekening moet worden afgelost. Maar een woning met een beslag of een juridisch geschil is een heel andere zaak.

Waar je op moet letten

Je advocaat moet een actuele nota simple opvragen — niet een van zes maanden geleden. Het kadaster is een live register. Een last kan worden ingeschreven tussen het moment dat een nota simple wordt afgegeven en het moment dat je tekent. Je advocaat moet vlak voor de ondertekeningsdatum een nieuwe kopie opvragen en idealiter op de dag van overdracht nogmaals controleren.

Als de objectbeschrijving in de nota simple niet overeenkomt met wat je fysiek ziet — andere oppervlakte, andere grenzen, extra structuren die niet worden vermeld — is dat een rode vlag. Het betekent niet noodzakelijk fraude, maar het betekent dat iets niet correct is opgegeven of geregistreerd, en je advocaat moet dit onderzoeken voordat je verdergaat.

De referencia catastral

De referencia catastral is de unieke identifier die door het Catastro aan elke woning in Spanje wordt toegewezen — het nationale vastgoedregister beheerd door de belastingautoriteiten. Het staat los van het kadaster. Beschouw het kadaster als het juridische eigendomsregister en het Catastro als het fysieke en fiscale register.

Waarom het belangrijk is

De referencia catastral bevestigt de fysieke realiteit van de woning — haar locatie, grenzen, bebouwde oppervlakte en perceelgrootte volgens officiële registers. Je advocaat vergelijkt dit met de nota simple om te controleren of het juridische en het fiscale register overeenkomen. Discrepanties tussen de twee komen vaker voor dan je zou verwachten, met name bij oudere woningen, landelijke finca's of woningen die door de jaren heen uitbreidingen of aanpassingen hebben gehad.

Veelvoorkomende discrepanties

Een woning kan een geregistreerde bebouwde oppervlakte hebben van 120 m² in het Catastro maar 150 m² in de nota simple — of andersom. Dit betekent gewoonlijk dat een aanpassing aan het ene register is opgegeven maar niet aan het andere. Het wijst niet altijd op een ernstig probleem, maar het moet worden opgelost. Als je een woning koopt met niet-opgegeven bebouwde oppervlakte, erf je het probleem — en mogelijk de boete.

Aan de Costa Blanca komt dit met name voor bij woningen waarbij tijdens de bouwboom van begin jaren 2000 uitbreidingen, overdekte terrassen of poolhouses zijn toegevoegd. Veel zijn gebouwd met gemeentelijke vergunningen maar nooit formeel opgegeven aan het Catastro of het kadaster. Je advocaat controleert dit specifiek.

Naleving van bestemmingsplan

Je advocaat controleert of de woning voldoet aan de lokale ruimtelijke ordeningsvoorschriften — het Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) van de gemeente waar de woning zich bevindt. Dit bevestigt dat de woning legaal is gebouwd, dat eventuele aanpassingen vergund waren en dat geen deel van de woning op beschermd of niet-bebouwbaar land staat.

Wat er mis kan gaan

In sommige delen van de Costa Blanca zijn woningen gebouwd op grond die later is herbestemd. Een villa die perfect legaal was bij de bouw kan nu op als beschermd, groenzone of openbaar domein aangewezen grond staan. Dit is zeldzaam in gevestigde stedelijke gebieden zoals Moraira of Jávea, maar het is een reëel risico bij landelijke woningen, binnenlandse finca's en woningen in de buurt van de kustlijn.

Je advocaat controleert ook op eventuele openstaande planningsdossiers (expedientes urbanísticos) tegen de woning. Een open dossier betekent dat de lokale gemeente een mogelijke overtreding heeft vastgesteld — een onvergunde uitbreiding, een zwembad gebouwd zonder vergunning, een grensoverschrijding — en dit nog niet heeft opgelost. Een woning kopen met een openstaand planningsdossier betekent dat je dat onopgeloste probleem overneemt.

Uitstaande schulden en lasten

In Spanje kleven bepaalde schulden aan de woning, niet aan de persoon. Dit betekent dat als je een woning koopt met uitstaande schulden, die schulden van jou worden.

Wat je advocaat controleert

Servicekosten van de VvE. Als de woning deel uitmaakt van een Vereniging van Eigenaren — wat de meeste urbanisaties, appartementsgebouwen en sommige rijtjeshuisontwikkelingen omvat — vraagt je advocaat een certificaat op van de beheerder van de VvE waaruit blijkt dat alle bijdragen zijn betaald. Onbetaalde servicekosten gaan over op de koper.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Dit is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting die wordt betaald aan de lokale gemeente. Je advocaat bevestigt dat alle IBI-betalingen actueel zijn. Onbetaalde IBI is een schuld die aan de woning kleeft.

Nutsrekeningen. Uitstaande water-, elektriciteits- of gasrekeningen kunnen in sommige gevallen leiden tot afsluiting of een beslag. Je advocaat controleert of de nutsvoorzieningen actueel zijn betaald en dat de contracten op naam van de verkoper staan.

Hypotheek. Als de verkoper een uitstaande hypotheek op de woning heeft, moet deze bij of voor de overdracht worden afgelost. Dit is gebruikelijk — de bank van de verkoper geeft een aflossingsverklaring af en de hypotheek wordt uit het kadaster verwijderd. Je advocaat zorgt ervoor dat dit gebeurt voordat de aankoop op jouw naam wordt ingeschreven.

De licencia de segunda ocupación

Dit is specifiek voor de Valenciaanse Gemeenschap — die de gehele Costa Blanca omvat — en verrast veel buitenlandse kopers.

Wat het is

De licencia de segunda ocupación (in andere regio's cédula de habitabilidad genoemd) is een certificaat afgegeven door de lokale gemeente dat bevestigt dat een wederverkoopwoning voldoet aan de huidige bewoonbaarheidsnormen. Het dekt de constructieve staat, sanitair, elektrische installatie, watervoorziening en basisveiligheidsvereisten.

Waarom het belangrijk is

In de Valenciaanse Gemeenschap heb je dit certificaat nodig om na de aankoop nutscontracten op jouw naam te zetten. Zonder dit kun je mogelijk geen water of elektriciteit op jouw naam zetten — wat betekent dat je de woning niet legaal kunt bewonen zoals bedoeld.

Het certificaat verkrijgen is de verantwoordelijkheid van de verkoper voor de overdracht. Niet alle verkopers hebben het echter klaar, en het verkrijgen kan afhankelijk van de gemeente meerdere weken duren. Als de woning updates nodig heeft om aan huidige normen te voldoen — een nieuw elektriciteitscertificaat bijvoorbeeld — duurt het proces langer.

Wat je advocaat moet doen

Je advocaat moet vroeg in het proces bevestigen of de verkoper een geldige, actuele licencia de segunda ocupación heeft. Als dat niet het geval is, wordt dit een onderhandelingspunt — ofwel verkrijgt de verkoper het voor de overdracht, ofwel weerspiegelt de koopprijs de kosten en vertraging van de koper die het daarna op kosten van de verkoper verkrijgt. Dit mag nooit een verrassing zijn die bij de notaris opduikt.

Wanneer due diligence doorgaans plaatsvindt

Due diligence verloopt parallel met de reserveringsfase en het contrato de arras. Bij een typische Costa Blanca-transactie ziet de tijdlijn er als volgt uit:

Week 1. Je stemt in met een prijs en betaalt een reserveringsaanbetaling om de woning van de markt te halen. Je advocaat begint met het opvragen van documentatie — nota simple, referencia catastral, VvE-bijdragencertificaat, IBI-kwitanties, nutsadministratie, licencia de segunda ocupación.

Weken 2–4. Je advocaat beoordeelt alles, vergelijkt de registers, controleert op discrepanties en markeert eventuele problemen. Als er problemen worden gevonden, worden deze vóór de ondertekening van het contrato de arras bij de verkopende partij aangekaart.

Weken 3–5. Het contrato de arras wordt ondertekend zodra je advocaat bevestigt dat de woning juridisch schoon is — of dat eventuele vastgestelde problemen zijn opgelost of in de contractvoorwaarden zijn verwerkt.

Overdracht. Je advocaat voert vlak voor de ondertekeningsdatum een definitieve controle van de nota simple uit om te bevestigen dat er niets is gewijzigd sinds de eerste beoordeling.

Het volledige due diligence-proces duurt doorgaans 3 tot 5 weken. Het is niet raadzaam om het te bespoedigen. Het overslaan is roekeloos.

Wat er gebeurt als due diligence een probleem vindt

Niet elk tijdens due diligence ontdekt probleem betekent dat de aankoop afspringt. De meeste problemen hebben oplossingen — ze moeten alleen worden geïdentificeerd voordat je je committeert.

Kleine discrepanties tussen het Catastro en het kadaster kunnen vaak worden gecorrigeerd via een eenvoudige administratieve procedure. Je advocaat regelt dit.

Uitstaande schulden worden doorgaans door de verkoper bij of voor de overdracht voldaan. Je advocaat zorgt ervoor dat het contract een clausule bevat die dit vereist.

Een ontbrekende licencia de segunda ocupación kan door de verkoper voor de overdracht worden verkregen, of het contract kan zodanig worden opgesteld dat de koper het daarna op kosten van de verkoper verkrijgt.

Ernstige problemen — zoals een openstaand planningsdossier, niet-opgegeven bebouwing, betwist eigendom of een woning op beschermd terrein — zijn reden om af te haken. Als je advocaat iets ontdekt dat niet kan worden opgelost en je het contrato de arras nog niet hebt getekend, krijg je je reserveringsaanbetaling terug en ga je verder. Precies daarom vindt due diligence plaats vóór de ondertekening, niet erna.

De eerlijke conclusie

Due diligence is niet glamoureus. Het is niet het deel van het kopen van een woning waar iemand enthousiast over wordt. Maar het is het deel dat je beschermt tegen het kopen van een probleem in plaats van een woning.

Een bekwame, onafhankelijke advocaat — een die voor jou werkt, niet voor het makelaarskantoor en niet voor de verkoper — is de enige persoon die dit goed kan uitvoeren. Vertrouw niet op het makelaarskantoor voor juridische controles. Ga er niet van uit dat omdat een woning op een portal staat, deze juridisch is gecontroleerd. En sla dit proces niet over omdat de woning perfect lijkt en de verkoper eerlijk lijkt.

De nota simple, de referencia catastral, de naleving van het bestemmingsplan, de schulden, de licencia de segunda ocupación — dit zijn geen bureaucratische obstakels. Dit zijn de controles die ervoor zorgen dat wat je koopt werkelijk is wat je denkt te kopen.

Als je op zoek bent naar onafhankelijke juridische professionals aan de Costa Blanca, vermeld de professionelengids geverifieerde advocaten die met buitenlandse kopers in deze regio werken.

Veelgestelde vragen over due diligence in Spanje

Wat is een nota simple en waarom heb ik er één nodig?

De nota simple is een uittreksel uit het Spaanse kadaster met eigendomsinformatie, objectbeschrijving en eventuele lasten of schulden geregistreerd tegen de woning. Het is het eerste document dat je advocaat opvraagt en de basis van het gehele due diligence-proces.

Hoe lang duurt due diligence bij een aankoop in Spanje?

Doorgaans 3 tot 5 weken. Je advocaat vraagt alle documentatie op en beoordeelt deze in die periode. Het proces bespoedigen vergroot het risico iets over het hoofd te zien dat je uiteindelijk aanzienlijk meer kan kosten dan de bespaard tijd.

Wat is de licencia de segunda ocupación?

Een certificaat afgegeven door de lokale gemeente in de Valenciaanse Gemeenschap dat bevestigt dat een wederverkoopwoning voldoet aan bewoonbaarheidsnormen. Je hebt het nodig om na de aankoop nutscontracten op jouw naam te zetten. Het is de verantwoordelijkheid van de verkoper om het te verstrekken, maar je advocaat moet de status ervan vroeg in het proces bevestigen.

Welke schulden kunnen op mij overgaan bij het kopen van een woning in Spanje?

Onbetaalde VvE-bijdragen, uitstaande IBI (onroerendezaakbelasting) en in sommige gevallen nutsschulden kunnen aan de woning kleven in plaats van aan de persoon. Je advocaat controleert dit alles voordat je iets bindends tekent.

Kan ik mijn eigen due diligence doen zonder advocaat?

Je kunt zelf een nota simple opvragen bij het kadaster. Maar het interpreteren ervan, het vergelijken met het Catastro, het controleren van de naleving van het bestemmingsplan, het verifiëren van schulden en het bevestigen van de licencia de segunda ocupación vereist juridische expertise en lokale kennis. Dit is geen proces dat je alleen moet uitvoeren.