La due diligence lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne — ce qui est vérifié et pourquoi c'est important
Pourquoi la due diligence existe
Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger n'est pas intrinsèquement risqué. Mais acheter sans vérifications juridiques appropriées l'est. La due diligence est le processus que votre avocat mène entre le moment où vous vous entendez sur un bien et le moment où vous signez quoi que ce soit d'engageant. Son objectif est simple : confirmer que le bien est légalement ce que le vendeur affirme, qu'il est exempt de dettes et de charges, et que vous pouvez procéder en toute sécurité.
Ce n'est pas une formalité. C'est la phase la plus importante de tout le processus d'achat. Les biens immobiliers en Espagne peuvent comporter des dettes qui se transmettent au nouvel acquéreur. Ils peuvent présenter des irrégularités d'urbanisme qui ne surgissent qu'après la signature. Leurs limites peuvent ne pas correspondre à ce qui est enregistré. La due diligence détecte ces problèmes avant qu'ils ne deviennent les vôtres.
Si votre avocat n'effectue pas les vérifications décrites dans cet article, il ne fait pas son travail.
La nota simple
La nota simple est le document le plus important dans toute transaction immobilière espagnole. Il s'agit d'un extrait du registre foncier — le Registro de la Propiedad — et il vous renseigne sur trois points essentiels concernant le bien : qui en est propriétaire, ce qui est enregistré, et quelles charges ou dettes y sont attachées.
Ce que contient la nota simple
Propriété. Les noms légaux complets du propriétaire ou des propriétaires enregistrés actuels. Si la personne qui vend le bien n'est pas celle mentionnée sur la nota simple, c'est un problème qui doit être résolu avant toute autre chose.
Description du bien. Les limites enregistrées, la superficie, l'emplacement et la referencia catastral du bien. C'est la définition juridique de ce que vous achetez — pas ce que dit l'annonce, pas ce que décrit l'agence, mais ce que le registre foncier tient dans ses archives.
Charges et sûretés. Toute hypothèque, saisie ou réclamation juridique enregistrée à l'encontre du bien. Un bien avec une hypothèque en cours n'est pas inhabituel — cela signifie simplement que l'hypothèque doit être levée lors de ou avant la signature finale. Mais un bien avec une saisie ou un litige juridique attaché est une tout autre affaire.
À quoi faire attention
Votre avocat doit demander une nota simple à jour — pas une vieille de six mois. Le registre foncier est un document en temps réel. Une charge peut être enregistrée entre le moment où une nota simple est délivrée et le moment où vous signez. Votre avocat devrait demander une copie récente proche de la date de signature et, idéalement, vérifier à nouveau le jour de la signature finale.
Si la description du bien dans la nota simple ne correspond pas à ce que vous voyez physiquement — superficie différente, limites différentes, structures supplémentaires non mentionnées — c'est un signal d'alarme. Cela ne signifie pas nécessairement une fraude, mais cela signifie que quelque chose n'a pas été déclaré ou enregistré correctement, et votre avocat doit enquêter avant que vous ne procédiez.
La referencia catastral
La referencia catastral est l'identifiant unique attribué à chaque bien immobilier en Espagne par le Catastro — le registre national immobilier géré par les autorités fiscales. Il est distinct du registre foncier. Considérez le registre foncier comme le relevé de propriété légal et le Catastro comme le relevé physique et fiscal.
Pourquoi c'est important
La referencia catastral confirme la réalité physique du bien — son emplacement, ses limites, sa surface bâtie et la taille du terrain selon les registres officiels. Votre avocat le compare à la nota simple pour vérifier que le relevé légal et le relevé fiscal concordent. Les divergences entre les deux sont plus courantes qu'on ne pourrait le croire, notamment avec les biens anciens, les fincas rurales ou les biens ayant fait l'objet d'extensions ou de modifications au fil des années.
Divergences courantes
Un bien peut avoir une surface bâtie enregistrée de 120 m² au Catastro mais de 150 m² sur la nota simple — ou inversement. Cela signifie généralement qu'une modification a été déclarée à un registre mais pas à l'autre. Cela n'indique pas toujours un problème grave, mais cela doit être réglé. Si vous achetez un bien avec une surface bâtie non déclarée, vous héritez du problème — et potentiellement de l'amende.
Sur la Costa Blanca, c'est particulièrement fréquent avec les biens ayant fait l'objet d'extensions, de terrasses couvertes ou de locaux techniques de piscine ajoutés pendant le boom de la construction du début des années 2000. Beaucoup ont été construits avec des permis locaux mais n'ont jamais été formellement déclarés au Catastro ou au registre foncier. Votre avocat vérifie cela spécifiquement.
Conformité urbanistique
Votre avocat vérifie si le bien respecte les réglementations d'urbanisme locales — le Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la commune où le bien est situé. Cela confirme que le bien a été construit légalement, que toute modification a été autorisée, et qu'aucune partie du bien ne se trouve sur un terrain protégé ou non constructible.
Ce qui peut mal tourner
Dans certaines parties de la Costa Blanca, des biens ont été construits sur des terrains qui ont ensuite été reclassés. Une villa parfaitement légale lors de sa construction peut désormais se trouver sur un terrain désigné comme protégé, zone verte ou domaine public. C'est rare dans les zones urbaines établies comme Moraira ou Jávea, mais c'est un risque réel avec les propriétés rurales, les fincas intérieures et les biens proches du littoral.
Votre avocat vérifie également l'existence de dossiers d'urbanisme ouverts (expedientes urbanísticos) contre le bien. Un dossier ouvert signifie que la mairie locale a identifié une infraction potentielle — une extension sans permis, une piscine construite sans autorisation, une empiétement sur des limites — et ne l'a pas encore résolue. Acheter un bien avec un dossier d'urbanisme ouvert signifie reprendre ce problème non résolu.
Dettes et charges en suspens
En Espagne, certaines dettes sont attachées au bien, pas à la personne. Cela signifie que si vous achetez un bien avec des dettes en suspens, ces dettes deviennent les vôtres.
Ce que votre avocat vérifie
Charges de copropriété. Si le bien fait partie d'une communauté de propriétaires — ce qui inclut la plupart des urbanisations, immeubles d'appartements et certaines résidences de maisons de ville — votre avocat demande un certificat à l'administrateur de la communauté confirmant que toutes les charges sont à jour. Les charges de copropriété impayées se transmettent à l'acheteur.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). C'est la taxe foncière annuelle payée à la mairie locale. Votre avocat confirme que tous les paiements IBI sont à jour. L'IBI impayé est une dette qui suit le bien.
Factures de services. Les factures d'eau, d'électricité ou de gaz en souffrance peuvent dans certains cas entraîner une coupure ou l'inscription d'une charge. Votre avocat vérifie que les services sont à jour et que les contrats sont au nom du vendeur.
Hypothèque. Si le vendeur a une hypothèque en cours sur le bien, elle doit être levée lors de ou avant la signature finale. C'est courant — la banque du vendeur délivre un certificat de levée et l'hypothèque est supprimée du registre foncier. Votre avocat s'assure que cela se fait avant que l'achat ne soit enregistré à votre nom.
La licencia de segunda ocupación
C'est spécifique à la Communauté valencienne — qui comprend toute la Costa Blanca — et cela surprend de nombreux acheteurs étrangers.
Ce que c'est
La licencia de segunda ocupación (appelée cédula de habitabilidad dans d'autres régions) est un certificat délivré par la mairie locale confirmant qu'un bien en revente satisfait aux normes d'habitabilité actuelles. Elle couvre l'état structurel, les installations sanitaires, l'installation électrique, l'alimentation en eau et les exigences de sécurité de base.
Pourquoi c'est important
Dans la Communauté valencienne, vous avez besoin de ce certificat pour transférer les contrats de service à votre nom après l'achat. Sans lui, vous ne pourrez peut-être pas ouvrir l'eau ou l'électricité à votre nom — ce qui signifie que vous ne pouvez pas légalement occuper le bien comme prévu.
Obtenir le certificat est la responsabilité du vendeur avant la signature finale. Cependant, tous les vendeurs ne l'ont pas prêt, et l'obtenir peut prendre plusieurs semaines selon la commune. Si le bien nécessite des mises à jour pour répondre aux normes actuelles — un nouveau certificat électrique par exemple — le processus prend plus de temps.
Ce que votre avocat doit faire
Votre avocat doit confirmer tôt dans le processus si le vendeur dispose d'une licencia de segunda ocupación valide et à jour. Si ce n'est pas le cas, cela devient un point de négociation — soit le vendeur l'obtient avant la signature finale, soit le prix d'achat reflète le coût et le délai pour que l'acheteur l'obtienne ensuite aux frais du vendeur. Cela ne devrait jamais être une surprise qui surgit chez le notaire.
Quand la due diligence a généralement lieu
La due diligence se déroule en parallèle avec la phase de réservation et de contrato de arras. Dans une transaction typique sur la Costa Blanca, le calendrier se présente comme suit :
Semaine 1. Vous vous entendez sur un prix et versez un acompte de réservation pour retirer le bien du marché. Votre avocat commence à demander les documents — nota simple, referencia catastral, certificat de charges de copropriété, quittances IBI, relevés de services, licencia de segunda ocupación.
Semaines 2–4. Votre avocat examine tout, rapproche les registres, vérifie les divergences et signale les éventuels problèmes. Si des problèmes sont trouvés, ils sont soulevés avec la partie vendeur avant la signature du contrato de arras.
Semaines 3–5. Le contrato de arras est signé une fois que votre avocat confirme que le bien est légalement propre — ou que les problèmes identifiés ont été résolus ou pris en compte dans les conditions du contrat.
Signature finale. Votre avocat effectue une vérification finale de la nota simple proche de la date de signature pour confirmer que rien n'a changé depuis la revue initiale.
L'ensemble du processus de due diligence prend généralement 3 à 5 semaines. Il n'est pas conseillé de le précipiter. Le sauter est imprudent.
Que se passe-t-il si la due diligence révèle un problème
Tout problème découvert lors de la due diligence ne signifie pas nécessairement que l'achat tombe à l'eau. La plupart des problèmes ont des solutions — ils doivent simplement être identifiés avant que vous vous engagiez.
Les divergences mineures entre le Catastro et le registre foncier peuvent souvent être corrigées par une simple procédure administrative. Votre avocat s'en charge.
Les dettes en suspens sont généralement réglées par le vendeur lors de ou avant la signature finale. Votre avocat s'assure que le contrat inclut une clause l'exigeant.
Une licencia de segunda ocupación manquante peut être obtenue par le vendeur avant la signature finale, ou le contrat peut être structuré pour que l'acheteur l'obtienne ensuite aux frais du vendeur.
Les problèmes graves — tels qu'un dossier d'urbanisme ouvert, une construction non déclarée, une propriété contestée ou un bien construit sur un terrain protégé — sont des raisons de se retirer. Si votre avocat découvre quelque chose qui ne peut pas être résolu et que vous n'avez pas encore signé le contrato de arras, vous récupérez votre acompte de réservation et passez à autre chose. C'est précisément pourquoi la due diligence a lieu avant de signer, pas après.
Le résumé honnête
La due diligence n'est pas glamour. Ce n'est pas la partie de l'achat d'un bien immobilier qui enthousiasme qui que ce soit. Mais c'est la partie qui vous protège d'acheter un problème plutôt qu'un bien immobilier.
Un avocat compétent et indépendant — un qui travaille pour vous, pas pour l'agence et pas pour le vendeur — est la seule personne qui peut mener cela à bien correctement. Ne vous fiez pas à l'agence pour les vérifications juridiques. Ne supposez pas que parce qu'un bien est listé sur un portail, il a été vérifié juridiquement. Et ne sautez pas ce processus parce que le bien semble parfait et que le vendeur semble honnête.
La nota simple, la referencia catastral, la conformité urbanistique, les dettes, la licencia de segunda ocupación — ce ne sont pas des obstacles bureaucratiques. Ce sont les vérifications qui garantissent que ce que vous achetez est réellement ce que vous croyez acheter.
Si vous recherchez des professionnels juridiques indépendants sur la Costa Blanca, le répertoire des professionnels liste des avocats vérifiés qui travaillent avec des acheteurs étrangers dans cette région.
Questions fréquentes sur la due diligence en Espagne
Qu'est-ce qu'une nota simple et pourquoi en ai-je besoin ?
La nota simple est un extrait du registre foncier espagnol indiquant la propriété, la description du bien et toute charge ou dette enregistrée à son encontre. C'est le premier document que votre avocat demande et le fondement de tout le processus de due diligence.
Combien de temps dure la due diligence lors d'un achat en Espagne ?
Généralement 3 à 5 semaines. Votre avocat demande et examine tous les documents durant cette période. Précipiter le processus augmente le risque de passer à côté de quelque chose qui pourrait vous coûter significativement plus que le temps gagné.
Qu'est-ce que la licencia de segunda ocupación ?
Un certificat délivré par la mairie locale dans la Communauté valencienne confirmant qu'un bien en revente satisfait aux normes d'habitabilité. Vous en avez besoin pour transférer les contrats de service à votre nom. C'est la responsabilité du vendeur de la fournir, mais votre avocat doit confirmer son statut tôt dans le processus.
Quelles dettes peuvent me revenir lors de l'achat d'un bien en Espagne ?
Les charges de copropriété impayées, l'IBI (taxe foncière) en suspens, et dans certains cas les dettes de services peuvent être attachées au bien plutôt qu'à la personne. Votre avocat vérifie tout cela avant que vous ne signiez quoi que ce soit d'engageant.
Puis-je effectuer ma propre due diligence sans avocat ?
Vous pouvez demander vous-même une nota simple au registre foncier. Mais l'interpréter, la rapprocher du Catastro, vérifier la conformité urbanistique, contrôler les dettes et confirmer la licencia de segunda ocupación requiert une expertise juridique et une connaissance locale. Ce n'est pas un processus à gérer seul.
